黑龍江省住宅物業(yè)服務(wù)退出工作指導(dǎo)規(guī)則，2025年12月12日起施行
2025-11-27 15:20:09
admin
近日，
物業(yè)服務(wù)退出工作指導(dǎo)規(guī)則》推動物業(yè)服務(wù)交接依法有序、平穩(wěn)過渡。關(guān)于印發(fā)《黑龍江省住宅物業(yè)服務(wù)為規(guī)范全省物業(yè)服務(wù)市場秩序，保障物業(yè)服務(wù)活動依法有序銜接，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，現(xiàn)將《黑龍江省住宅物業(yè)服務(wù)退出工作指導(dǎo)規(guī)則》印發(fā)給你們，請結(jié)合本地實(shí)際，抓好貫徹落實(shí)。附件：黑龍江省住宅物業(yè)服務(wù)退出工作指導(dǎo)規(guī)則第一條 為規(guī)范全省物業(yè)服務(wù)市場秩序，保障物業(yè)服務(wù)活動依法有序銜接，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本指導(dǎo)規(guī)則。第二條 本規(guī)則適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱住宅小區(qū)）物業(yè)服務(wù)的活動。第三條 省、市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)退出工作的政策制定和工作指導(dǎo)。縣級物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)退出工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督管理、依法調(diào)解等工作。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)退出工作的組織指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作，依法調(diào)處業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會（以下簡稱業(yè)委會或物管會）與物業(yè)服務(wù)人在退出住宅小區(qū)過程中產(chǎn)生的糾紛。居（村）民委員會協(xié)助街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好相關(guān)工作。第四條 公安、城市管理、市場監(jiān)督管理等有關(guān)部門按照工作職責(zé)，在所在地縣級人民政府的統(tǒng)籌組織下，協(xié)助配合做好物業(yè)服務(wù)人退出住宅小區(qū)相關(guān)工作。第五條 物業(yè)服務(wù)人退出住宅小區(qū)應(yīng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡原則，認(rèn)真依法做好物業(yè)服務(wù)交接工作，保持住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性。第六條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人時，應(yīng)充分考慮到物業(yè)服務(wù)的持續(xù)性、長期性特點(diǎn)，從保證廣大業(yè)主的正常生活秩序，維護(hù)相關(guān)主體合法權(quán)益出發(fā)，慎用辭退權(quán)。第七條 物業(yè)服務(wù)人一般退出住宅小區(qū)主要包括以下情形：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主依法共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的；（二）前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主依法共同決定或物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)約的；（三）物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主依法共同決定解聘原物業(yè)服務(wù)人或者物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人雙方協(xié)商同意提前解約的；（四）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主依法共同決定或物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)約的；（五）由于歷史形成等原因，無物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同未明確具體期限，業(yè)主依法共同決定或物業(yè)服務(wù)人決定終止服務(wù)的；（六）物業(yè)服務(wù)人因破產(chǎn)或被注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照等原因致使其不能繼續(xù)履行合同義務(wù)的；（七）依法依約應(yīng)當(dāng)退出的其他情形。第八條 解聘物業(yè)服務(wù)人時，業(yè)委會或物管會應(yīng)當(dāng)依法召開業(yè)主大會或全體業(yè)主會議共同決定。業(yè)主共同決定應(yīng)當(dāng)依法滿足以下條件：（一）由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；（二）應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行退出程序和義務(wù)，依法做好物業(yè)服務(wù)交接工作，保障住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性。
第十條 物業(yè)服務(wù)人一般退出住宅小區(qū)，按照以下程序辦理：（一）告知。業(yè)主依法共同決定終止物業(yè)服務(wù)或解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)委會或物管會應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人，并書面報(bào)告所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)；物業(yè)服務(wù)人決定終止物業(yè)服務(wù)或解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前90日書面通知業(yè)委會或物管會，并書面報(bào)告所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。合同對通知期限另有約定的除外。（二）公示。業(yè)委會或物管會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主依法作出共同決定、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自書面通知終止物業(yè)服務(wù)或者解除物業(yè)服務(wù)合同之日起3日內(nèi)，將解約原因、解約時間等具體事宜，以書面形式（蓋章）在住宅小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，公示時間應(yīng)不少于7日。（三）選聘。業(yè)委會或物管會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期、解約或終止物業(yè)服務(wù)時間前，在所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，依法選聘新的物業(yè)服務(wù)人并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（四）退出。業(yè)委會或物管會應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人、新聘物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定交接時間，并通知所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)督各方依法做好預(yù)收代收和預(yù)付代付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備和其他屬于業(yè)主共有財(cái)物的交接和登記工作。原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者物業(yè)服務(wù)合同依法解除后15日內(nèi)，或者在接到解聘通知之日起30日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。第十一條 解除物業(yè)服務(wù)合同前，物業(yè)服務(wù)人不得擅自停止物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人也不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、債權(quán)債務(wù)糾紛、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接和退出，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行服務(wù)。第十二條 鼓勵有條件的住宅小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會或全體業(yè)主同意，業(yè)委會或物管會可聘請第三方機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)物業(yè)服務(wù)人解聘或選聘、賬務(wù)清理結(jié)算、物業(yè)查驗(yàn)及交接等工作。聘請第三方機(jī)構(gòu)的費(fèi)用可從業(yè)主大會工作經(jīng)費(fèi)、小區(qū)公共收益等途徑列支。第十三條 物業(yè)服務(wù)人違反《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，所服務(wù)住宅小區(qū)出現(xiàn)下列情形之一的，列為擬監(jiān)督退出對象：（一）將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)肢解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的；（二）未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；（三）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，停止物業(yè)服務(wù)的；（四）經(jīng)市、縣級物業(yè)行政主管部門認(rèn)定，由物業(yè)服務(wù)人負(fù)主要責(zé)任或全部責(zé)任引發(fā)的重大安全生產(chǎn)責(zé)任事故、重大矛盾糾紛，或者其他性質(zhì)惡劣、危害嚴(yán)重、社會影響大等違法違規(guī)行為的。對于擬監(jiān)督退出對象，由街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導(dǎo)業(yè)委會或物管會依法組織召開業(yè)主大會會議或全體業(yè)主會議就解聘事宜進(jìn)行表決，同意解聘的，按照第十條有關(guān)規(guī)定啟動一般退出程序。原物業(yè)服務(wù)人仍拒不退出住宅小區(qū)或拒不辦理移交的，由業(yè)委會或物管會書面報(bào)告所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，按照監(jiān)督退出程序處理。第十四條 住宅小區(qū)出現(xiàn)被解聘或者物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人仍拒不退出住宅小區(qū)或拒不辦理移交等情形的，由業(yè)委會或物管會書面報(bào)告所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，按照監(jiān)督退出程序處理。業(yè)委會或物管會依法提起訴訟或者申請仲裁的除外。未成立業(yè)委會或物管會的，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的指導(dǎo)監(jiān)督下，代行業(yè)委會的職責(zé)。第十五條 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人退出住宅小區(qū)，按照以下程序辦理：（一）調(diào)解。街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織業(yè)委會或物管會、原物業(yè)服務(wù)人等有關(guān)各方進(jìn)行調(diào)解。（二）報(bào)告。調(diào)解不成的，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)形成《監(jiān)督退出評估報(bào)告》報(bào)縣級物業(yè)行政主管部門，報(bào)告內(nèi)容主要包括：1.解聘原物業(yè)服務(wù)人的業(yè)主大會或全體業(yè)主會議決定；
2.解聘原物業(yè)服務(wù)人的書面告知書及送達(dá)憑證；3.依法選聘新物業(yè)服務(wù)人（或確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人）；4.原物業(yè)服務(wù)人拒不退出或者拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物、資產(chǎn)的證據(jù)，包括但不限于照片、視頻、出警記錄等；6.街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)評估結(jié)論。縣級物業(yè)行政主管部門對《監(jiān)督退出評估報(bào)告》進(jìn)行審核，并負(fù)責(zé)制定《監(jiān)督退出工作方案》，書面報(bào)告所在地縣級人民政府提請啟動監(jiān)督退出程序。（三）評估論證?？h級人民政府組織屬地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、物業(yè)管理、公安、城市管理、市場監(jiān)督管理等相關(guān)部門召開聯(lián)席會議，對《監(jiān)督退出評估報(bào)告》和《監(jiān)督退出工作方案》共同進(jìn)行評估論證，并形成會議紀(jì)要。（四）現(xiàn)場監(jiān)督。縣級人民政府評估論證通過后，統(tǒng)籌組織屬地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、物業(yè)管理、公安、城市管理、市場監(jiān)督管理等相關(guān)部門，調(diào)配人員力量，按照《監(jiān)督退出工作方案》確定的時間和分工，現(xiàn)場監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)人退出并做好移交工作；有妨礙公務(wù)或者擾亂公共秩序行為的，由公安部門依法處理。（五）后續(xù)處理。自現(xiàn)場監(jiān)督退出之日起3個月內(nèi)，縣級人民政府應(yīng)將該小區(qū)列為重點(diǎn)監(jiān)管小區(qū)，屬地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、物業(yè)管理及相關(guān)部門要加強(qiáng)巡視巡查，防控發(fā)生信訪、治安、輿情等問題，保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)社會穩(wěn)定。第十六條 監(jiān)督退出過程中，對于原物業(yè)服務(wù)人存在的違法違規(guī)行為，由相關(guān)行政執(zhí)法部門依據(jù)相應(yīng)法律法規(guī)規(guī)定予以查處。第十七條 監(jiān)督退出過程中，對于原物業(yè)服務(wù)人存在的不良信用信息，由所在地縣級物業(yè)行政主管部門按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理有關(guān)規(guī)定予以采集認(rèn)定，記入信用檔案，向社會公開。第十八條 市、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地實(shí)際，組建應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人庫。第十九條 住宅物業(yè)服務(wù)退出中，業(yè)委會或物管會未能在規(guī)定時限內(nèi)選聘新物業(yè)服務(wù)人的，為防止物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)中斷，由街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織在應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人庫中確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)單位，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)在民意調(diào)查的基礎(chǔ)上，組織居（村）民委員會、業(yè)委會或物管會、業(yè)主代表共同商討確定應(yīng)急服務(wù)的內(nèi)容、期限和費(fèi)用等相關(guān)事項(xiàng)并公示。應(yīng)急服務(wù)期限不得超過12個月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。第二十條 應(yīng)急服務(wù)期間，業(yè)委會或物管會應(yīng)當(dāng)在街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，繼續(xù)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)人。應(yīng)急服務(wù)結(jié)束，業(yè)委會或物管會應(yīng)當(dāng)與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人、新物業(yè)服務(wù)人依法做好交接工作。第二十一條 業(yè)委會或物管會未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會或全體業(yè)主會議的，由街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)責(zé)令限期召開；業(yè)委會或物管會逾期仍未召開業(yè)主大會或全體業(yè)主會議的，由所在地居（村）民委員會，在街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。第二十二條 物業(yè)服務(wù)人在退出交接過程中，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第二十三條 本指導(dǎo)規(guī)則自2025年12月12日起施行，有效期五年。
