業(yè)委會占有全部公共收益，過度維權(quán)將“逼死”物業(yè)
2025-12-16 09:59:05
admin
聽說過物業(yè)占有公共收益
致函佛山市順德區(qū)景致尚寓小區(qū)業(yè)委會2024-2025年，社會保險費用、最低工資標(biāo)準(zhǔn)均依法上調(diào)，導(dǎo)致人力成本顯著增加。公共設(shè)施維護(hù)（如停車位保潔、秩序維護(hù)、工程維修）及客戶管理成本逐年上升。針對欠費業(yè)主的催收成本（包括人力投入、律師函等）持續(xù)加重公司負(fù)擔(dān)。2.物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)過低且合同效力延續(xù)本小區(qū)物業(yè)費1.55元/月.平方米，已是目前政府指導(dǎo)價的最低標(biāo)準(zhǔn)（政府指導(dǎo)價不含公共水電能源費)，但本小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)包含公共水電費（即電梯、公共路燈)。前期物業(yè)服務(wù)合同明確約定“公共收益全部用于補充物業(yè)日常維護(hù)管理”，在業(yè)主大會未選聘新物業(yè)企業(yè)且未通過新合同的情況下，該約定仍然有效。2024年公共收益移交貴委會后，我司曾協(xié)商提取一定比例（年度公共收益總收入金額×40%）用于補貼管理費，后業(yè)委會將分成比例改成20%，但未獲業(yè)主大會通過。目前公共收益主要來源于公共停車位及公共物業(yè)（倉庫等）經(jīng)營，我司承擔(dān)了日常保潔秩序維護(hù)、工程維修及客戶管理等服務(wù)，確保了收益項目的正常運營與資產(chǎn)保值。景致尚寓小區(qū)業(yè)委會認(rèn)為：1.公共收益的法定用途決定權(quán)在全體業(yè)主；2.前期物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款與現(xiàn)行法律精神不符；3.業(yè)主大會未通過補貼方案，意味著不同意該分配方式，將“未通過”解釋為應(yīng)執(zhí)行舊合同，于法無據(jù)，于理不合；4.物業(yè)費與公共收益性質(zhì)不同，不應(yīng)混淆。因此，業(yè)委會不同意劃撥公共收益用于補貼物業(yè)管理成本。《民法典》第二百八十二條【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。經(jīng)營共有部分產(chǎn)生的“合理成本”，指取得公共收益而專項支出的經(jīng)營管理成本，并非物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)本身支出的成本，因此物業(yè)費中不包含“合理成本”。小區(qū)公共收益不是天上掉下來的，共有房屋出租，場地出租（快遞柜、凈水機(jī)、擺攤等），道閘、燈箱、電梯廣告，小區(qū)路邊停車等，都需要經(jīng)營，經(jīng)營才有收入，經(jīng)營就會產(chǎn)生成本。比如，業(yè)務(wù)洽談、停車管理設(shè)備購置與維護(hù)、廣告位維護(hù)、保潔、能耗、稅費等。物業(yè)公司對小區(qū)共有部分進(jìn)行經(jīng)營，相當(dāng)于墊資，自然要在后期的收入中返還給物業(yè)。
