物業(yè)費(fèi)催繳通知書(shū)

發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本一般包括以下部分（九大項(xiàng)）：

1、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

2、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)費(fèi)用；

4、辦公費(fèi)用；

5、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

7、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

8、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)中心

2025年12月15日

01

誤區(qū)：沒(méi)入住就不交物業(yè)費(fèi)

小趙購(gòu)買(mǎi)的新樓馬上就要交房了，可每天的工作忙得焦頭爛額，下周又要出差，這一走就是幾個(gè)月。

不巧的是，小趙的太太上個(gè)月公派出國(guó)留學(xué)了。交房的事倒是可以交給老媽?zhuān)晌飿I(yè)費(fèi)小趙想暫時(shí)不交，畢竟自己和太太這段時(shí)間都不會(huì)入住，沒(méi)有享受他們（物業(yè)）的服務(wù)。

●政策解讀：國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括：

管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

●律師說(shuō)法：從物業(yè)費(fèi)涵蓋的內(nèi)容來(lái)看，小趙理解的物業(yè)服務(wù)有一定的局限，因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等，都是物業(yè)管理的組成部分。

所以小趙在購(gòu)買(mǎi)房屋以后，不管住與不住，都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)，這一點(diǎn)不容置疑。

02

誤區(qū)：未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費(fèi)

艾某經(jīng)營(yíng)的網(wǎng)吧坐落于某市的一小區(qū)內(nèi)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、住宅樓業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。

合同簽訂后，物業(yè)公司按約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)，可艾某以其與物業(yè)公司之間沒(méi)簽物業(yè)合同，物業(yè)公司提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司訴至法院，要求艾給付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)3611元。

●政策解讀：《民法典》第二百八十條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第四款都規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。”

《民法典》第九百三十九條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力?！?/span>

因此，只要業(yè)主大會(huì)的決定符合法律規(guī)定，遵循議事規(guī)則，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同就對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。因此，未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質(zhì)證明，業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費(fèi)。

●律師說(shuō)法：不管小區(qū)業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)合同，只要業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業(yè)已提供服務(wù)，就該對(duì)物業(yè)已提供的服務(wù)予以補(bǔ)償，否則訴諸法律法院也將判居民敗訴。

03

誤區(qū)：對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意不交物業(yè)費(fèi)

某花園的一位胡姓業(yè)主反映：物業(yè)公司的管理混亂，衛(wèi)生狀況很差，盜竊案件頻頻發(fā)生。業(yè)主們有意見(jiàn)，采取拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)不滿(mǎn)，還有100多個(gè)業(yè)主聯(lián)合簽名要求更換物業(yè)?？墒牵飿I(yè)公司反而把拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法庭，不僅要其補(bǔ)交所有物業(yè)費(fèi)，還要追加滯納金。

●政策解讀：《民法典》第九百四十二條：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

●律師說(shuō)法：業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，應(yīng)限定在物業(yè)公司不履行物業(yè)服務(wù)合同或在履行合同中具有重大瑕疵的情況下。如果物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵，不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

但如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)或安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免。因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)賠償。

04

誤區(qū)：對(duì)社區(qū)大環(huán)境不滿(mǎn)意不交物業(yè)費(fèi)

物業(yè)公司的工作人員說(shuō)，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的要求超出了合理范圍。他們認(rèn)為物業(yè)公司只要收了錢(qián)，就應(yīng)對(duì)業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)。

比如，業(yè)主王先生住在順義櫻花園三區(qū)，距離首都機(jī)場(chǎng)很近，所以經(jīng)常有飛機(jī)在小區(qū)上空經(jīng)過(guò)，轟隆隆的聲音吵得他們根本無(wú)法休息。王先生認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，他有權(quán)不交錢(qián)。

還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周?chē)卉?chē)少、銀行少等問(wèn)題，許多業(yè)主都要求物業(yè)來(lái)解決，甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。

●政策解讀：物業(yè)費(fèi)是否交納所對(duì)應(yīng)的義務(wù)是物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時(shí)是否已按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行了其應(yīng)盡之合同義務(wù)和責(zé)任。

而業(yè)主所提出的相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目問(wèn)題，尤其是與買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)相關(guān)的問(wèn)題，屬于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，因分屬不同的法律關(guān)系，除非有特殊約定，否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合法抗辯理由。

●律師說(shuō)法：業(yè)主的要求就是少花錢(qián)多辦事，做到物有所值甚至是物超所值。但具體到服務(wù)上，有許多軟性的東西很難做到，而且眾口難調(diào)。

05

誤區(qū)：法不責(zé)眾跟風(fēng)不交費(fèi)

北京市某小區(qū)，剛開(kāi)始有兩三家業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)一般不會(huì)采取強(qiáng)制性措施。但是這兩三家不交物業(yè)費(fèi)業(yè)主會(huì)給已經(jīng)交費(fèi)的業(yè)主起到不好的“模范帶頭”作用，許多本就不愿交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主看到別人不交也沒(méi)事，就開(kāi)始模仿。

“你不交不是沒(méi)事嗎？我也不交?！边@種影響就像傳染病，有很多業(yè)主跟風(fēng)。久而久之，越來(lái)越多的人加入不交費(fèi)的行列，物業(yè)費(fèi)就更加難收。

●政策解讀：物業(yè)公司和業(yè)主的目的是一致的。通過(guò)物業(yè)的管理工作，業(yè)主達(dá)到房產(chǎn)的保值、增值；而物業(yè)可以通過(guò)管理服務(wù)樹(shù)立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費(fèi)而造成物業(yè)服務(wù)跟不上，最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話(huà)，業(yè)主的利益就會(huì)有更大的損失。

●律師說(shuō)法：不交物業(yè)費(fèi)對(duì)其他業(yè)主具有自然的誘惑力，不交費(fèi)可能被跟風(fēng)的業(yè)主認(rèn)為是一種可以取巧的機(jī)會(huì)。

對(duì)欠費(fèi)業(yè)主來(lái)說(shuō)，他需要?jiǎng)訂T周?chē)泥従右簿芙^交費(fèi)，以達(dá)到法不責(zé)眾的效果；而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)滿(mǎn)足自己的利益時(shí)，也會(huì)踴躍行事的。

因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，法律會(huì)先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。

其實(shí)，業(yè)主個(gè)人不交費(fèi)，自己的房產(chǎn)得不到有效維護(hù)，損失的是自己的利益。交了物業(yè)費(fèi)不等于認(rèn)可了物業(yè)的服務(wù)，已繳費(fèi)業(yè)主可以理直氣壯地要求物業(yè)改善服務(wù)。但是不交物業(yè)費(fèi)，全靠搭便車(chē)，你又憑什么說(shuō)物業(yè)服務(wù)不到位呢？