物業(yè)維修是指物業(yè)自建成到報廢為止的整個使用過程中，為了修復由于自然因素、人為因素對物業(yè)造成的損壞，維護和改善物業(yè)使用功能，延長物業(yè)使用年限而采取的各種養(yǎng)護維修活動。

物業(yè)維修有廣義和狹義之分。

狹義的物業(yè)維修僅指對物業(yè)的養(yǎng)護和維修；廣義的物業(yè)維修則包括對物業(yè)的養(yǎng)護、維修和改建。

根據損壞程度的不同進行不同程度的養(yǎng)護維修，才能保證物業(yè)的正常使用和安全，延長其使用年限。

物業(yè)維修是物業(yè)簡單再生產，在流通領域中的繼續(xù)和價值的追加，維修不僅是物業(yè)服務公司為住戶提供的重要服務內容，也是保護城市房產的基本途徑。

具體地說，物業(yè)維修包括物業(yè)服務公司對物業(yè)的日常保養(yǎng)，對破損物業(yè)的維修，以及對不同等級物業(yè)功能的恢復、改善、裝修、裝潢。具體維修開發(fā)商已完結的且是小中型工程項目，開發(fā)商甩項工程及大型修復、綜合維修(成片輪修工程)、翻修工程(更新改造工程)不在物業(yè)維修范圍內。

一、主體工程

  主體工程的修繕，有以下兩項標準：

   1．屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的舊結構、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木結構在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構件代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補?；炷撂蓟?、產生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴重的，應通過檢測計算，鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。

2．基礎不均勻沉降，影響上部結構的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應查清原因，有針對性地予以加固或拆除。

二、門窗及裝修工程

    門窗修繕應開關靈活，接縫嚴密，不松動；裝修工程應牢固、平整、美觀、接縫嚴密。門窗及裝修工程的具體修繕標準，有以下：

1．紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應修復。

2．板條墻、薄板墻及其他輕質隔墻損壞的，應修復；損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚墻。

3．掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應原樣修復。

4．踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的應修復；大部分損壞的，可改做水泥踢腳板。

三、樓地面工程

   樓地面工程的修繕標準，有以下：

    1．普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應修補或重做。實在無法修復的，可改做相應標準的樓地面。

    2．磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪。室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或水泥及塊料地面。

四、屋面工程

    屋面工程的修繕標準，有以下六項：

    1．屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的，應加固。如原結構過于簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻新改建。

     2．屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、檐溝斜溝、落水管、水管等損壞滲水的，應修復；損壞嚴重的，應翻做。大修時，原有落水管、水管要修復配齊。二層以上房屋原無水落管、水管的，條件允許可增做。

     3．女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響市容和使用條件下，可改修或拆除。

     4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固或重做。

     5．玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。

     6．屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。

五、抹灰工程

    抹灰工程的修繕標準，有以下四項：

     1．外墻抹灰起殼、剝落的應修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料標準。沿街主要街道、廣場房屋的外抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標準、不影響色澤協調的條件下，可用其他材料替代。

    2．清水墻損壞的，應修補嵌縫；整體墻風化過多的，可做抹灰；外墻勒腳損壞的，應修復；原無勒腳抹灰的，可重做。

    3．內墻抹灰起殼、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹。原無踢腳線的，結合內墻面抹灰應加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞，應根據保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙。因室內外高差或溝渠等影響，引起墻面長期潮濕，影響使用的，可做防水層。

4．頂棚抹灰損壞時，要注意檢查內部結構，確保安全。抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重做。

六、油漆粉刷工程

    油漆粉刷工程的修繕標準，有以下五項：

    1．木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)；上述構件整件或零件拆除，應油漆。

    2．鋼門窗、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷除銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養(yǎng)周期一般為3—5年。

    3．室內墻面、頂棚修繕時，可刷新。

七、水、電、衛(wèi)、暖設備工程

    水、電、衛(wèi)、暖設備的修繕標準，有以下：

     1，電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規(guī)定。原無分戶電表的，除另有規(guī)定者外，一般可提供安裝服務，但電表及附件應由用戶自備；平時不予改裝。

     2．上、下水及衛(wèi)生設備的損壞、堵塞及零件殘缺，應修理配齊或疏通，其費用由商戶自理。

     3．電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全。

以下為小修、中修、大修、綜合維修、翻修工程明細

一、小修項目

    項目主要包括:

1、屋面補漏，修補面層、泛水、屋脊等；

2、鋼、木門窗的整修，拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等；

3、修補樓地面面層；

4、修補內外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等；

5、拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等；

6、水、電、暖、氣等設備的故障排除及零部件的維修等；

7、下水管道、窨井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補等；

9、房屋的檢查，危險構件的臨時加固等。

二、中修工程

    主要包括以下內容:

1、少量結構構件已形成危險點的房屋；

2、一般損壞而需要進行局部修復的房屋；

3、整幢房屋的公用生活設備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個項目維修的房屋。

三、大修工程

    凡需牽動或拆除部分主體結構和房屋設備，不需要全部拆除，一次費用在該建筑同類結構新建造25%以上的維修工程為大修工程。

主要內容:

1、主體結構的大部分嚴重損壞，有倒塌或有局部倒塌危險的房屋；

2、整幢房屋的公用生活設備必須進行管道更換，需要改裝、新裝的房屋；

3、因改善居住條件，需要進行局部改建、添裝的房屋；

4、需對主體結構進行專項抗震加固的房屋。

四、綜合維修(成片輪修工程)

    凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓，進行有計劃成片維修,包括大、中、小修等項目的一次性修復，其費用控制在該片建筑物同類結構建筑新建造價的20%以上的為綜合維修工程。

    主要內容:

    1、該片(幢)大部分嚴重損壞，或一般性損壞，需進行有計劃成片維修的房屋；

    2、需改變片(幢)面貌而進行計劃維修工程。

五、翻修工程(更新改造工程)

    凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少數主體構件進行更新改造的工程均為翻修工程。

    主要內容:

1、主體結構全部或大部分損壞，失去正常使用功能，有倒塌危險的房屋；

2、因自然災害破壞嚴重，不斷繼續(xù)使用的房屋；主體結構，圍護結構簡陋、無修理價值的房屋；