小區(qū)房屋居住使用多年后

電梯會出現(xiàn)損耗，需要維修

維修費(fèi)應(yīng)該誰來承擔(dān)呢？

有業(yè)主認(rèn)為繳納了物業(yè)費(fèi)

就應(yīng)該物業(yè)來承擔(dān)這部分費(fèi)用

這其實(shí)是個(gè)誤區(qū)

什么是物業(yè)費(fèi)？

物業(yè)費(fèi)包括那些費(fèi)用？

不包括那些費(fèi)用？

往下看！

                               

 什么是物業(yè)費(fèi)？

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)人按照合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等服務(wù)，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用

                         

         物業(yè)費(fèi)都包括哪些組成部分？

物業(yè)費(fèi)具體包括那些組成部分？

收取物業(yè)費(fèi)

物業(yè)應(yīng)該提供那些服務(wù)？

國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)費(fèi)一般包括以下部分：

①管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

⑥辦公費(fèi)用；

⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

其中

電梯

就屬于共用設(shè)施設(shè)備

共用設(shè)施

建設(shè)部 財(cái)政部發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》

第三條　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

小區(qū)內(nèi)的電梯、監(jiān)控、照明、消防等設(shè)施，是小區(qū)共用的設(shè)施設(shè)備，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備故障損壞后，如仍在保修期內(nèi)，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修;如超出保修期，則由業(yè)主共同承擔(dān)維修責(zé)任，并按照各自擁有建筑面積的比例分?jǐn)?/span>維修費(fèi)用。

如果業(yè)主交存了住宅專項(xiàng)維修資金，可以申請使用維修資金進(jìn)行維修，經(jīng)業(yè)主表決公示后在維修資金業(yè)主個(gè)人賬戶中扣除分?jǐn)偨痤~;如果沒有交存維修資金，則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行承擔(dān)分?jǐn)偟木S修費(fèi)用。

                             

  共用設(shè)施設(shè)備大中修維修費(fèi)用，

               由誰承擔(dān)？

既然不由物業(yè)承擔(dān)

那么應(yīng)該由誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用？

如果電梯損壞

達(dá)到大修、中修程度

必要時(shí)，可申請維修資金

如上所述，電梯的大修、中修和更新、改造費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)成本，應(yīng)當(dāng)由專項(xiàng)維修資金負(fù)擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

建設(shè)部 財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十條　住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)?/span>：

商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/span>。

                               

    這些費(fèi)用不由物業(yè)費(fèi)擔(dān)

除了像電梯一樣的

共用部分和共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)

不包含在物業(yè)費(fèi)里面

以下這些維修費(fèi)用也不包含在物業(yè)費(fèi)里

1、不包括住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用

也就是說，如果住戶家里的電燈、水龍頭壞了，馬桶堵了等，小區(qū)物業(yè)是沒有責(zé)任管的，因?yàn)檫@不歸他們管。如果小區(qū)物業(yè)提供了這些維修服務(wù)，他們是可以收費(fèi)的。

2、不包括因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費(fèi)用

比如滲水、漏水、裂縫等，也是不歸物業(yè)管的，但物業(yè)有義務(wù)替業(yè)主向開發(fā)商反映，聯(lián)系開發(fā)商維修。這類問題，維保期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，維保期外可以申請維修資金進(jìn)行維修。

                    

  業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的政策依據(jù)

根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》

多個(gè)政策規(guī)定

在物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定

提供服務(wù)的情況下

業(yè)主不得拒絕支付物業(yè)費(fèi)

民法典

《民法典》第九百四十四條【業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)管理?xiàng)l例

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第六十四條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。