物業(yè)公司究竟是做什么的

在日常生活中，家里燈泡壞了，找物業(yè)；停水停電了，找物業(yè)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，還找物業(yè)……在一些居民眼中，只要是出現(xiàn)問題就要求物業(yè)來解決，物業(yè)就是萬能的！那么，我們來看看《民法典》是怎么規(guī)定的，物業(yè)公司究竟是干嘛的？物業(yè)管理的職責(zé)邊界在哪里？出現(xiàn)問題業(yè)主究竟該找誰？

常見問題答疑

問題：

“我們小區(qū)才交房沒幾年，就已出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主毀壞公共綠地的現(xiàn)象，物業(yè)也是不管不問。物業(yè)到底有沒有管理義務(wù)?” 

解讀：

《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”；同時(shí)《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”。

因此物業(yè)負(fù)有對小區(qū)公共綠地的管理義務(wù)。如果小區(qū)的綠地被侵占，物業(yè)應(yīng)該要求破壞者整改并恢復(fù)原樣。對于不予恢復(fù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以報(bào)請有關(guān)執(zhí)法部門介入解決。

問題：

據(jù)很多業(yè)主反映，部分業(yè)主存在私搭亂建的現(xiàn)象，到底該歸誰管?

解讀：

上述《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護(hù)業(yè)主共有部分秩序的義務(wù)。因此，小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行維權(quán)；如果在業(yè)主共有部分進(jìn)行私搭亂建，同樣可以請求物業(yè)進(jìn)行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關(guān)義務(wù)，還可以向有關(guān)行政部門投訴或報(bào)告，請求有關(guān)部門介入處理。

問題：

“我們小區(qū)地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間，極大增加消防隱患，業(yè)主多次反映沒人管。作為日常管理方，消防通道被占，到底該歸誰管?”

解讀：

      《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理?！?/strong>

因此，物業(yè)有義務(wù)防止其服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應(yīng)及時(shí)采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告并協(xié)助處理違法行為的義務(wù)。

問題：

鄰居裝修、跳廣場舞、家里K歌……這些噪聲污染經(jīng)常影響我們的生活，物業(yè)該不該管?

解讀：

      《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

業(yè)主或其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

因此，物業(yè)同樣具有維護(hù)小區(qū)秩序的義務(wù)。按照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權(quán)益被損害者可以請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行管制，也可以請求小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權(quán)益被損害者同樣可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，由有關(guān)行政主管部門介入進(jìn)行管制。

問題：

家里的插座更換、馬桶下水道疏通......物業(yè)提供的這些服務(wù)該不該收費(fèi)？

解讀：

《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全?！?/strong>

開關(guān)、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進(jìn)行維修的義務(wù)，因此，不能要求物業(yè)無償提供服務(wù)，物業(yè)給業(yè)主換開關(guān)、水龍頭，屬于增值服務(wù)，可以適當(dāng)收費(fèi)。

問題：

小區(qū)內(nèi)發(fā)生了寵物犬傷人事件，物業(yè)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？

解讀：

《民法典》第一千二百五十一條規(guī)定：飼養(yǎng)動(dòng)物應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，尊重社會公德，不得妨礙他人生活。

如果發(fā)生寵物犬傷人事件，由飼養(yǎng)人或管理人承擔(dān)。作為狗狗的主人，就應(yīng)該盡到一個(gè)飼養(yǎng)人和管理人應(yīng)盡的管理義務(wù)，避免其飼養(yǎng)的動(dòng)物對他人人身和財(cái)產(chǎn)造成損害，避免妨礙他人生活，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。但如果能證明是他人如挑逗、踢踹等挑釁自己狗狗，可以減輕相應(yīng)責(zé)任。

如果是小區(qū)內(nèi)的流浪狗傷人，無法找到原飼養(yǎng)人的，且物業(yè)公司沒有對公共區(qū)域提供基礎(chǔ)安保和秩序維護(hù)工作，沒有對流浪狗采取驅(qū)趕等手段，未盡到及時(shí)處置，防止流浪狗傷人，則承擔(dān)一定責(zé)任。

問題：

東西在家里被盜了應(yīng)該讓物業(yè)賠償嗎？

解讀：

物業(yè)作為小區(qū)的管理機(jī)構(gòu)，其首要職責(zé)是確保小區(qū)的安全和秩序。這包括維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生、綠化、設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，以及協(xié)助相關(guān)部門維護(hù)小區(qū)的安全秩序等。

具體來說，物業(yè)在小區(qū)安全管理方面的責(zé)任主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、加強(qiáng)門禁管理，確保小區(qū)進(jìn)出口的安全；

2、安裝和維護(hù)監(jiān)控設(shè)備，為失竊事件的調(diào)查提供線索；

3、加強(qiáng)巡邏力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止可疑行為；

4、加強(qiáng)宣傳教育，提高居民的安全防范意識。

但需要注意的是，物業(yè)并非執(zhí)法機(jī)構(gòu)，不能對小區(qū)內(nèi)的每一起失竊事件都進(jìn)行徹查和處理，當(dāng)小區(qū)內(nèi)發(fā)生失竊事件時(shí)，如果物業(yè)公司在安全管理方面存在明顯的疏忽或失職行為，如門禁管理不嚴(yán)格、監(jiān)控設(shè)備失效等，導(dǎo)致居民財(cái)產(chǎn)受到損失，那么物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

問題：

家里失火了應(yīng)該找物業(yè)賠償嗎？

解讀：

根據(jù)《民法典》第二百七十二條：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

      業(yè)主及使用人對于專有部分具有管理的義務(wù)，如未對專有部分盡到及時(shí)檢查、維修相關(guān)設(shè)施設(shè)備引發(fā)火災(zāi)的，造成的損失應(yīng)自行承擔(dān)，給鄰居造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，惡意放火還要承擔(dān)刑事責(zé)任。

問題：

我的車在小區(qū)的停車場里發(fā)生了擦碰事故，物業(yè)需要承擔(dān)責(zé)任嗎？

解讀：

當(dāng)車輛在小區(qū)停車場內(nèi)發(fā)生意外碰撞事故時(shí)，物業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任，需要考慮兩個(gè)方面。

第一，業(yè)主自身在此過程中是否存在過錯(cuò)。

第二，物業(yè)是否履行了相應(yīng)保障義務(wù)，若物業(yè)在此過程中盡到了提醒義務(wù)，且并未收取車位保管費(fèi)，未與業(yè)主簽署車輛保管服務(wù)得到合同，則無需承擔(dān)責(zé)任。

●其他問題答疑●

《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電，造成用電人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/strong>

供水、供電等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向用戶收取費(fèi)用。遇到停水、停電等問題，應(yīng)要求供水、供電等單位解決問題。

如涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的，應(yīng)區(qū)分屬于源頭問題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備因素，如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備出現(xiàn)問題，應(yīng)由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。

同時(shí)，《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

問題：

廚房、衛(wèi)生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業(yè)出錢進(jìn)行維修呢?

解讀：

其中要分4類情況處理：

1、新建商品房處于質(zhì)保期內(nèi)的，由建設(shè)單位（即開發(fā)商）來負(fù)責(zé)維修；

2、屬于自用部位（如業(yè)主家廚房、衛(wèi)生間）或人為破壞、使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻?，一般由使用人（一般指業(yè)主）自行組織維修；

3、超出質(zhì)保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面（公共部位）滲水、漏水等問題，應(yīng)依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維修；

4、如果沒有籌集專項(xiàng)維修資金的，可由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用來負(fù)責(zé)維修。

問題：

買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?

解讀：

其中要分4類情況處理：

（1）向開發(fā)商購買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡谑龡l規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”因此，如果購買房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質(zhì)量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請求賠償。

（2）購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔(dān)違約責(zé)任”，因此，如果在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題，現(xiàn)業(yè)主應(yīng)向原業(yè)主請求賠償；原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。

問題：

“我們小區(qū)個(gè)別外墻脫落較厲害?！蓖鈮γ撀?、電梯出現(xiàn)問題，到底該歸誰管?

解讀：

電梯等共有設(shè)施設(shè)備出問題應(yīng)區(qū)分看待，日常保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇；如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應(yīng)通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內(nèi)可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會進(jìn)行反映，由其協(xié)調(diào)建設(shè)單位進(jìn)行維修；保修期外的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。

《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

●物業(yè)的工作職責(zé)是什么●

物業(yè)費(fèi)又稱物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)或物業(yè)管理費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用。

交物業(yè)費(fèi)是為了維護(hù)和管理公共區(qū)域和設(shè)施的費(fèi)用。在一個(gè)住宅小區(qū)或者商業(yè)綜合體中，有很多共用的設(shè)施和服務(wù)，比如道路、綠化、垃圾處理、安保、電梯等，這些設(shè)施和服務(wù)需要定期進(jìn)行維護(hù)和管理，以保證居民和商戶的生活和工作環(huán)境的質(zhì)量和便利性。物業(yè)費(fèi)的收取可以用于支付這些維護(hù)和管理的費(fèi)用，保障公共區(qū)域的良好運(yùn)行和居民的舒適生活。同時(shí)，物業(yè)費(fèi)也可以用于修繕和更新共用設(shè)施，提升整個(gè)小區(qū)或綜合體的品質(zhì)和價(jià)值。因此，交物業(yè)費(fèi)是為了確保公共區(qū)域和設(shè)施的正常運(yùn)行、居住和工作環(huán)境的良好質(zhì)量，保護(hù)和提升業(yè)主房產(chǎn)的價(jià)值。

一般來說，物業(yè)費(fèi)主要包括以下幾個(gè)部分：

1、物業(yè)管理公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

2、物業(yè)管理公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生費(fèi)用。

3、物業(yè)管理公共區(qū)域的秩序維護(hù)費(fèi)用。

4、辦公費(fèi)用。

5、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

7、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

8、管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

許多業(yè)主對物業(yè)費(fèi)的認(rèn)知都有一個(gè)誤區(qū)，就是認(rèn)為物業(yè)費(fèi)里什么都包含，只要交了物業(yè)費(fèi)，小區(qū)物業(yè)就該啥都管；其實(shí)，并非如此，小區(qū)物業(yè)提供的是公共服務(wù)，服務(wù)范圍是小區(qū)公共區(qū)域和公共設(shè)施設(shè)備，以下幾個(gè)方面就不包含在物業(yè)費(fèi)里。

1、不包括住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，也就是說，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，小區(qū)物業(yè)是不會管的，因?yàn)檫@不歸物業(yè)管，而且即使小區(qū)物業(yè)為你提供了這些維修服務(wù)，物業(yè)也是可以收費(fèi)的。

2、不包括因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費(fèi)用，比如滲水、漏水、裂縫等，也是不歸小區(qū)物業(yè)管的，但小區(qū)物業(yè)有義務(wù)替您向開發(fā)商反映，聯(lián)系開發(fā)商來為你維修。這類的問題，維保期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，維保期外可以申請維修基金進(jìn)行維修。

3、不包括小區(qū)業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用，及重大部件的更新改造費(fèi)用，小區(qū)業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用及重大部件的更換改造費(fèi)用也不包含在物業(yè)費(fèi)里，但是可以申請維修基金解決。

由于物業(yè)服務(wù)的工作具有“隱性、及時(shí)性”特點(diǎn)，所以多數(shù)業(yè)主不能直觀看到，存有太多的誤解也是正常。

如：像對于生活垃圾的清運(yùn)、園林養(yǎng)護(hù)、消防安全樓道雜物常態(tài)化的清理、交通秩序、車輛停放的管理、化糞池、檢查井、地下管網(wǎng)的清淘、沖洗等等工作，只有居住在小區(qū)受其困擾的業(yè)主能夠感受到，其他多數(shù)業(yè)主往往體會不到也看不到物業(yè)此類的工作，所以大家對物業(yè)管理服務(wù)有太多的誤解，但全體住戶時(shí)時(shí)刻刻確實(shí)地在接受著物業(yè)公司提供的服務(wù)。