碧桂園物業(yè)為什么拒不退場(chǎng)？這五個(gè)字，都要牢記
2026-04-08 09:47:52
admin
南通市都會(huì)沁園小區(qū)“換物業(yè)大戰(zhàn)”，碧桂園物業(yè)和都會(huì)沁園業(yè)委會(huì)之間的
2024年7月30日，都會(huì)沁園業(yè)主大會(huì)選聘了南都物業(yè)，但碧桂園物業(yè)（前期物業(yè)）沒(méi)有退場(chǎng)，交接失敗。2024年12月16日，業(yè)委會(huì)提起訴訟（物業(yè)服務(wù)合同糾紛），要求碧桂園物業(yè)撤場(chǎng)并依法交接。2025年12月10日，南通市崇川區(qū)人民法院（一審）判決：《前期物業(yè)服務(wù)合同》于2024年8月8日終止，判令碧桂園物業(yè)于判決生效之日起十五日內(nèi)退出小區(qū)，并移交相關(guān)資料、設(shè)施，結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。2026年3月16日，南通市中級(jí)人民法院二審（終審）判決：駁回上訴，維持原判。案號(hào)：（2026）蘇06民終577號(hào)至此有了終局定論，都會(huì)沁園選聘物業(yè)程序合法。都會(huì)沁園位于江蘇省南通市崇川區(qū)，總建筑面積146824.42㎡，其中住宅面積102058.61㎡，共11棟住宅，總戶(hù)數(shù)720戶(hù)。交房時(shí)間：一期2020年10月1日，二期2021年1月1日。一直由碧桂園物業(yè)提供服務(wù)。那么，碧桂園物業(yè)為什么不退場(chǎng)呢？據(jù)一位熟知情況的網(wǎng)友透露，碧桂園物業(yè)認(rèn)為“趕走自己不是多數(shù)業(yè)主的真實(shí)意愿”“少數(shù)人綁架了多數(shù)人”。二審判決書(shū)中，碧桂園物業(yè)反復(fù)強(qiáng)調(diào)和佐證“選聘新物業(yè)程序存在諸多瑕疵”，印證了這位網(wǎng)友的說(shuō)法。1.都會(huì)沁園業(yè)委會(huì)選舉票數(shù)存疑該小區(qū)一期2020年10月1日交房，2021年12月30日第一屆業(yè)委會(huì)就完成了備案。彼時(shí)小區(qū)入住率很低，參與率（雙三分之二）、通過(guò)率（參與表決中雙過(guò)半）是怎么來(lái)的？該小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定“表決票送達(dá)簽收即參與”，業(yè)委會(huì)運(yùn)用這條，能輕松達(dá)到參與率和通過(guò)率，少數(shù)人想換物業(yè)就能換。舉個(gè)例子，都會(huì)沁園共720戶(hù)，720的三分之二是480，業(yè)委會(huì)送達(dá)500張票，無(wú)論多少業(yè)主來(lái)投票，就達(dá)到了雙三分之二參與率。假如只有100人投票，其中41人同意換物業(yè)，39人反對(duì)，20張廢票，把“沒(méi)有投票的計(jì)入已經(jīng)投票的多數(shù)票”（未投票從多），就是482人同意換物業(yè)（500-39-20+41）。720戶(hù)的小區(qū)，41人就決定了物業(yè)的去留。因此，爭(zhēng)議焦點(diǎn)是“未投票從多”！現(xiàn)實(shí)中，很多小區(qū)由于空置、出租或業(yè)主參與度低，業(yè)主大會(huì)票數(shù)很難達(dá)到雙三分之二法定門(mén)檻。司法實(shí)踐（如上海市第二中級(jí)人民法院的判例）已經(jīng)明確：《民法典》規(guī)定的“參與表決”，表現(xiàn)形式不局限于業(yè)主實(shí)際投出表決票。如果業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中事先約定了“未投票從多”，那么只要表決票合法送達(dá)到業(yè)主手中，該業(yè)主就被計(jì)入了“參與表決”的基數(shù)中。這項(xiàng)規(guī)則的核心作用是破解“投票難”。實(shí)施“未投票從多”的“三個(gè)前提”雖然“未投票從多”規(guī)則對(duì)推動(dòng)事務(wù)有利，但并非毫無(wú)限制。根據(jù)上海市人大及相關(guān)司法指導(dǎo)意見(jiàn)，適用此規(guī)則必須滿(mǎn)足以下條件：1.事先約定：必須在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中有明確規(guī)定，不能臨時(shí)通知。2.有效送達(dá)：必須采取合理方式確保表決票真正送達(dá)業(yè)主，都會(huì)沁園是“簽收”。3.充分告知與提示：在送達(dá)選票時(shí)，必須采取有效措施告知業(yè)主召開(kāi)大會(huì)的議題、投票時(shí)間，并明確提示“若不反饋意見(jiàn)，將視為參與表決，計(jì)入多數(shù)意見(jiàn)”的法律后果，以保障業(yè)主的知情權(quán)。
