小區(qū)交付十幾年了，業(yè)主至今無從了解公共收益的收支情況?！?/p>

“物業(yè)對(duì)業(yè)主宣稱電梯廣告無收益，但電梯廣告每月都在換新。”

住宅小區(qū)公共收益，指利用住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益，一般涉及地上停車位、場(chǎng)地出租、廣告位出租，以及快遞柜、飲水機(jī)、充電樁等入駐費(fèi)用。這筆費(fèi)用，少則幾千多則數(shù)十萬，扣除合理成本后屬業(yè)主共有。

但在現(xiàn)實(shí)生活中，因管理使用不規(guī)范、違規(guī)侵占等問題，這筆收入?yún)s容易成為一本不透明的“糊涂賬”。今年以來，各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門集體行動(dòng)了起來，通過召開專項(xiàng)推進(jìn)會(huì)、加強(qiáng)監(jiān)督等方式，力圖集中整治這一住宅物業(yè)“亂象”。

小區(qū)公共收益“冷暖不一”

小區(qū)向全體業(yè)主發(fā)“紅包”、業(yè)主首次見到“回頭錢”......近段時(shí)間，部分城市出現(xiàn)公共收益被分發(fā)給業(yè)主的消息，引發(fā)各界對(duì)公共收益的廣泛關(guān)注。

根據(jù)《民法典》第二百八十二條，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

不過，這筆原則上屬于業(yè)主共有的錢，現(xiàn)實(shí)中可能是一本不透明的“糊涂賬”。

在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，各地關(guān)于小區(qū)公共收益的問題反映較為普遍，主要集中于小區(qū)物業(yè)未公示收益、物業(yè)擅自挪用公共收益等。

今年9月，有甘肅網(wǎng)友表示，陽光曦華源小區(qū)的公共收益底數(shù)不清、管理不規(guī)范，物業(yè)公司未公示公共收益的收支情況，違規(guī)侵占小區(qū)公共收益。

對(duì)此當(dāng)?shù)鼗貜?fù)稱，甘州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已向物業(yè)公司下發(fā)《限期整改通知書》，責(zé)令物業(yè)公司將2023年至2025年6月份時(shí)間內(nèi)，小區(qū)三期地面車位停車費(fèi)及充電樁運(yùn)營(yíng)收支情況，在物業(yè)大廳進(jìn)行了公示并單獨(dú)建賬。

同時(shí)，委托第三方財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查；針對(duì)物業(yè)公司擅自挪用、截留業(yè)主公共收益的相關(guān)問題，甘州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已完成立案調(diào)查環(huán)節(jié)，并已下發(fā)行政處罰事先告知書，正進(jìn)行法制審核及處罰決定審批。

今年9月份，還有廣東省網(wǎng)友反映稱，自己所在小區(qū)明月苑于2010年交付使用，至今沒有公示公共收益，業(yè)主無從了解露天停車費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)、快遞柜、集中充電樁等，利用業(yè)主共有場(chǎng)地產(chǎn)生公共收益的收支情況。

當(dāng)?shù)毓俜交貜?fù)表示，經(jīng)政府介入后，物業(yè)公司已完成2024年度公共收益公示。關(guān)于2010年至2025年期間公共收益明細(xì)，物業(yè)公司正在整理中。

“以前只知道有小區(qū)公共收益，但沒有具體查看過?！苯?，河北一位住宅小區(qū)業(yè)主也表示，經(jīng)詢問物業(yè)后得知，這筆收益會(huì)定期在小區(qū)公示欄公布。

數(shù)據(jù)顯示，上半年該小區(qū)公共收益包括視頻聯(lián)播費(fèi)、多功能一體機(jī)、電信占地費(fèi)、凈水設(shè)備占地費(fèi)，分別為6079元、6480元、1724元、2328元。加上2024年底結(jié)轉(zhuǎn)的資金、扣除財(cái)務(wù)和稅費(fèi)，目前小區(qū)公共收益總余額19.14萬元。

管治難點(diǎn)在哪里？

關(guān)于小區(qū)公共收益的歸屬及使用，我國(guó)法律有明確的相關(guān)規(guī)定。

從收益所屬看，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，公共收益歸業(yè)主共有。

如果涉及資金使用，應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按業(yè)主大會(huì)決定使用。

不過，小區(qū)公共收益管理失范，卻成為了困擾居民的重點(diǎn)問題。

據(jù)克而瑞物管，2025年初，中紀(jì)委將物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題，納入全國(guó)集中整治的群眾身邊“十六件具體實(shí)事”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部同步將其列為2025年群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問題集中整治的重點(diǎn)民生任務(wù)。

小區(qū)公共收益的管治難點(diǎn)，到底在哪里？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴第一財(cái)經(jīng)，一是公共收益的收支透明度不足，比如未按規(guī)定公示或公示虛假；二是賬目管理不規(guī)范，賬目不清晰；三是業(yè)主參與度低，對(duì)公共收益權(quán)屬及流程不了解，很多物業(yè)公司往往又刻意隱瞞；四是一些業(yè)委會(huì)履職不到位，未有效監(jiān)督物業(yè)或保管憑證。

“住宅小區(qū)公共收益的歸屬在《民法典》中已有明確規(guī)定，但在實(shí)踐中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理優(yōu)勢(shì)，侵占收益的情況仍較為常見?！笨硕鹞锕鼙硎?。

中指研究院表示，物業(yè)管理亂象是長(zhǎng)期困擾基層治理的主要問題之一。一方面，部分物業(yè)項(xiàng)目“建管不分”的遺留問題突出，因前期物業(yè)管理通常由開發(fā)商指定關(guān)聯(lián)物企負(fù)責(zé)，容易偏向開發(fā)商利益，業(yè)主作為買方處于弱勢(shì)地位。

其二，當(dāng)下行業(yè)市場(chǎng)透明度仍處在較低水平，物業(yè)公司與業(yè)主的信息不對(duì)稱，業(yè)主難以清晰了解物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行細(xì)節(jié)、公共收益明細(xì)，物業(yè)公司則掌握全部信息和資源；行業(yè)有效競(jìng)爭(zhēng)不足，更換物業(yè)的門檻高。

其三，監(jiān)督執(zhí)行與法治建設(shè)仍然存在不足，街道、社區(qū)一級(jí)缺乏專業(yè)人員和有效抓手，對(duì)物業(yè)違規(guī)行為處罰執(zhí)行難；法規(guī)政策細(xì)則不清、操作性不強(qiáng)，如公共收益分配、維修資金使用表決機(jī)制等，在實(shí)踐中易產(chǎn)生分歧。

多地補(bǔ)齊政策細(xì)則

在物業(yè)整治行動(dòng)、群眾集中反映推動(dòng)下，多地出手約談企業(yè)、細(xì)化政策。

2025年以來，福建、江西、西安、長(zhǎng)沙、鄭州等地，相繼出臺(tái)公共收益管理辦法，進(jìn)一步細(xì)化了公共收益歸屬、資金管理、收支公示、使用程序和審計(jì)監(jiān)督等規(guī)定，補(bǔ)全實(shí)施細(xì)則的空白，推動(dòng)公共收益管理更加規(guī)范、透明。

以鄭州為例，今年9月，鄭州市出臺(tái)《鄭州市住宅小區(qū)公共收益管理辦法(試行)》，指出公共收益管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平公開、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。任何組織和個(gè)人不得擅自挪用、侵占公共收益。

《辦法》提到，業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)人員可根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，代為管理公共收益。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)是公共收益管理單位。經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)人可以是公共收益管理單位。

10月16日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局還召開了“媒體曝光物業(yè)服務(wù)企業(yè)約談會(huì)”，鄭州16個(gè)區(qū)縣(市)物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)人、21家物業(yè)企業(yè)參會(huì)。

在約談會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，被公開曝光的鄭州鄭東新區(qū)海馬公園、鄭州高新區(qū)萬華城瓏府、鄭州經(jīng)開區(qū)萬錦嘉園、鄭州中原區(qū)碧桂園鳳凰城鳳凰雅苑等8家住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表，依次發(fā)言介紹問題整改情況，并承諾將按規(guī)公示。

據(jù)悉，上述《辦法》出臺(tái)后，目前鄭州市已有3400余個(gè)小區(qū)的公共收益在鄭州市智慧物業(yè)管理平臺(tái)公示，規(guī)范資金規(guī)模達(dá)7400余萬元。

值得注意的是，關(guān)于部分小區(qū)將公共收益分發(fā)給業(yè)主，業(yè)界也有不同討論。

對(duì)此王玉臣告訴第一財(cái)經(jīng)，公共收益的使用需遵循“有約定按約定，無約定按專有部分面積比例”，且“扣除合理成本后歸業(yè)主共有”。在這個(gè)原則下，不論是用于住宅維修基金的儲(chǔ)備，還是進(jìn)行分配都是可以的。

后續(xù)各地在公共收益問題上，還有何政策優(yōu)化的空間？

王玉臣認(rèn)為，可完善賬戶管理，避免挪用；強(qiáng)化公示制度，保障知情權(quán)；加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，確保賬目真實(shí)；嚴(yán)格責(zé)任追究，震懾違法行為；引導(dǎo)合理用途，平衡當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，通過這五大維度，推動(dòng)解決公共收益管理中的“糊涂賬”問題。