物業(yè)管理服務(wù)常見問題解答
關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中的日常困惑，本文以法律為依據(jù)，為您清晰界定權(quán)責(zé)，化解常見糾紛。
01 物業(yè)管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容？
物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照其與業(yè)主（前期物業(yè)管理階段為建設(shè)單位）簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地提供的維修、養(yǎng)護、管理服務(wù)，以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序提供的維護服務(wù)。
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《中華人民共和國民法典》第九百三十七條第一款
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。
《物業(yè)管理條例》第二條
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
02 什么是事實物業(yè)服務(wù)？
指在沒有書面合同或合同到期后，物業(yè)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)而形成的事實上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在事實上提供了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法繳納物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主僅以沒有物業(yè)服務(wù)合同而拒付物業(yè)服務(wù)費的抗辯理由不能成立。
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《中華人民共和國民法典》第九百四十八條
物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。
03 物業(yè)可以將服務(wù)外包嗎？
物業(yè)可以委托秩序維護、保潔、綠化等專項服務(wù)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并轉(zhuǎn)委托。物業(yè)公司需對委托的服務(wù)向業(yè)主負責(zé)。
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《中華人民共和國民法典》第九百四十一條
物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
《物業(yè)管理條例》第三十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
04 業(yè)委會與物業(yè)解除服務(wù)的協(xié)議有效嗎？
應(yīng)當(dāng)通過全體業(yè)主表決或授權(quán)業(yè)主委員會來行使相應(yīng)權(quán)利。在無業(yè)主大會決定或授權(quán)的情況下，作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會并無權(quán)代表業(yè)主大會決定解除合同。如果物業(yè)公司根據(jù)無效的業(yè)主委員會決定而撤出小區(qū)，則屬于擅自停止物業(yè)服務(wù)。
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《中華人民共和國民法典》第二百七十八條
下列事項由業(yè)主共同決定： …… （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； …… 業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
《物業(yè)管理條例》第十五條
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 05 業(yè)主大會決議什么情況才能解聘物業(yè)？ 業(yè)主大會決議是否合法有效取決于實體和程序兩個方面。 在實體方面，要看是否經(jīng)過法定比例的業(yè)主表決同意。如果達到了法定的同意票權(quán)比例，那么業(yè)主大會的決議在實體方面就不存在問題。 在程序方面，應(yīng)當(dāng)履行會前通知義務(wù)、會議符合法定形式（包括集體討論、書面征集意見） 法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第一百六十五條
委托代理授權(quán)采用書面形式的，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期限，并由被代理人簽名或者蓋章。
《中華人民共和國民法典》第二百七十八條
下列事項由業(yè)主共同決定： …… （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； …… 業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
《物業(yè)管理條例》第十二條
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
*部分節(jié)選自《物業(yè)管理從入門到精通：物業(yè)管理人員必知的125個熱點問題》