基本案情

某物業(yè)公司是某小區(qū)建設(shè)單位選定的前期物業(yè)服務(wù)人。

后該小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)作出解聘某物業(yè)公司、選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人已另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

某物業(yè)公司認(rèn)為，某小區(qū)業(yè)主大會(huì)作出選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定不符合法律關(guān)于對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)進(jìn)行表決的專有面積和業(yè)主人數(shù)比例的規(guī)定，起訴請(qǐng)求確認(rèn)該決定無(wú)效。

裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定。

法律之所以規(guī)定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定并規(guī)范程序，是因?yàn)?span textstyle="" style="font-weight: bold;">各業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。

對(duì)于涉及共同管理的事項(xiàng)，需要也應(yīng)當(dāng)由該組織的成員共同決定，以保障該組織內(nèi)部成員的合法權(quán)益不受侵害。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力，故根據(jù)《民法典》第二百八十條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

本案中，某物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會(huì)決定的約束，與該被訴業(yè)主大會(huì)的決定不具有直接利害關(guān)系，故無(wú)權(quán)起訴請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決定或者確認(rèn)該決定無(wú)效。

最終裁定：駁回某物業(yè)公司的起訴。

典型意義

業(yè)主大會(huì)決定是業(yè)主對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)行使共同管理權(quán)、實(shí)行業(yè)主自治的重要方式。

作為業(yè)主自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)，業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)業(yè)主具有法律約束力，并不直接約束業(yè)主以外的主體，故并非小區(qū)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)人沒(méi)有訴請(qǐng)人民法院就業(yè)主大會(huì)決定效力作出裁判的必要性和實(shí)效性。

如果原物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同解除造成其損失的，可以依照《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十六條的規(guī)定另行主張。

生活中，有的物業(yè)服務(wù)人被解聘后，試圖以請(qǐng)求確認(rèn)業(yè)主大會(huì)決議無(wú)效或者撤銷的方式推翻業(yè)主大會(huì)決定，否定業(yè)主共同意志。

本案明確物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定不能提起訴訟，具有規(guī)則指引作用，有利于維護(hù)業(yè)主大會(huì)決定效力、依法保障業(yè)主行使共同管理權(quán)。

來(lái)源：2025年12月8日，最高人民法院發(fā)布的物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例