先說答案：
物業(yè)不能以限制使用門禁系統(tǒng)
等方式催交物業(yè)費
張某系某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務。2021年9月，張某發(fā)現(xiàn)其因欠交物業(yè)費已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)，與某物業(yè)公司交涉無果后，張某訴至法院，要求某物業(yè)公司恢復其對電梯及門禁系統(tǒng)的使用功能。
審理法院認為，《民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。本案中，張某雖欠交物業(yè)費，但某物業(yè)公司不應以不給業(yè)主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費。某物業(yè)公司對張某欠交物業(yè)費的違約行為可另行依法維權。經(jīng)法院依法釋明后，某物業(yè)公司在本案審理過程中即主動恢復了張某對門禁系統(tǒng)的使用。
業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費，但實踐中業(yè)主拖延甚至拒交物業(yè)費的情形時有發(fā)生，物業(yè)服務人往往采用各種方式催交物業(yè)費。物業(yè)服務人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費，實質上是基于其在物業(yè)服務合同項下的債權而不當限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。物業(yè)服務人催交物業(yè)費應采用合理方式，業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以通過調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益，但不應以影響業(yè)主正常生活的方式催交。物業(yè)公司和業(yè)主在履行物業(yè)服務合同時均應秉持契約精神，按照物業(yè)服務合同約定全面履行自己的義務，共同營造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。本案判決明確物業(yè)服務人應以合理合法形式催交物業(yè)費，依法維護業(yè)主合法權益。來源：2025年12月8日，最高人民法院發(fā)布的物業(yè)服務合同糾紛典型案例
