答：盡管物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，但業(yè)主委員會(huì)是代表業(yè)主大會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，而業(yè)主大會(huì)的決議是業(yè)主通過(guò)行使表決權(quán)作出，故物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)人應(yīng)為業(yè)主而非業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定支付物業(yè)費(fèi)。

如果業(yè)主與承租人或其他物業(yè)使用人約定，物業(yè)費(fèi)由物業(yè)使用人支付，則物業(yè)使用人負(fù)有支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。但如果物業(yè)使用人實(shí)際未按約定支付物業(yè)費(fèi)，在未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意或物業(yè)服務(wù)合同約定由物業(yè)使用人支付的情況下，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同相對(duì)方仍然負(fù)有支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

支付物業(yè)費(fèi)不僅僅是業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同的約定義務(wù)，也是業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)支付分?jǐn)傎M(fèi)用的法定義務(wù)，故業(yè)主以共有部分維護(hù)管理與其無(wú)關(guān)，或者房屋長(zhǎng)期空置不需要物業(yè)服務(wù)等主張拒絕支付物業(yè)費(fèi)的理由不能成立。

【相關(guān)法律法規(guī)】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百二十三條 當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第一百五十七條 民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百七十一條 行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。

相對(duì)人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對(duì)人有權(quán)請(qǐng)求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請(qǐng)求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^(guò)被代理人追認(rèn)時(shí)相對(duì)人所能獲得的利益。

相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無(wú)權(quán)代理的，相對(duì)人和行為人按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

第一百七十二條 行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。

《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》

第二十條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（六）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

答：服務(wù)合同到期前，業(yè)主可以決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以另行選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

但實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)期滿，小區(qū)業(yè)主大會(huì)卻因故未能如期召開(kāi)或作出選聘決議的情況下，無(wú)法確定下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

此時(shí)，依據(jù)法律規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)化為不定期合同，繼續(xù)由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。繼續(xù)由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)不僅是該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利也是其義務(wù)，在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止提供物業(yè)服務(wù)，相應(yīng)的，小區(qū)業(yè)主也仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)向原物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。

【相關(guān)法律法規(guī)】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百四十八條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。

第九百五十條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

答：實(shí)踐中，未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決議而形成的物業(yè)服務(wù)合同主要有兩類，一類是建設(shè)單位就新建小區(qū)物業(yè)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，另一類是業(yè)主委員會(huì)在沒(méi)有業(yè)主大會(huì)決議授權(quán)或業(yè)主大會(huì)決議存在瑕疵的情況下，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同。

對(duì)于前者，盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由建設(shè)單位選聘，小區(qū)業(yè)主并未參與到物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，但通常情況下，建設(shè)單位在與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房協(xié)議或其他補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，會(huì)按照相關(guān)規(guī)定將前期物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)讓的合意寫(xiě)入上述協(xié)議中，此時(shí)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定權(quán)利義務(wù)，就通過(guò)上述協(xié)議的簽訂概括轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，對(duì)購(gòu)房人產(chǎn)生了拘束力。

對(duì)于后者，業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)業(yè)主具有拘束力，其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同自然對(duì)業(yè)主也具有拘束力，如果業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的行為未得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，則受侵害的業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行使業(yè)主撤銷權(quán)請(qǐng)求法院撤銷業(yè)委會(huì)的決定，但在決定未撤銷之前業(yè)委會(huì)作出的決定仍然處于有效狀態(tài)，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主仍具有拘束力，業(yè)主不能以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。同理，如業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議在程序上或者內(nèi)容上不符法律規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)先行使業(yè)主撤銷權(quán)。

【相關(guān)法律法規(guī)】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百八十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

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