兄弟姐妹們，物業(yè)在社會(huì)上褒貶不一，總體上是貶多褒少，相信公道自在人心，法律最終會(huì)有答案。為了讓大家能從源頭上真正了解認(rèn)識(shí)物業(yè)法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)、內(nèi)涵，今天這篇文章重點(diǎn)揭示物業(yè)費(fèi)主要構(gòu)成、收費(fèi)邏輯及相關(guān)法律建議。

    第一，物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成包含以下內(nèi)容：實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

    法律依據(jù)：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定整理，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。具體看各自合同。

    第二，物業(yè)收費(fèi)法律源頭及邏輯。很多業(yè)主包括物業(yè)公司及其從業(yè)人員，其實(shí)都不清楚物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)，從司法實(shí)踐來(lái)講，大多數(shù)收費(fèi)性服務(wù)都基于法律契約，具體到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)來(lái)說(shuō)就是依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中的具體條款約定。

    民法典是法律源頭支撐。《中華人民共和國(guó)民法典》 第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。這意味著物業(yè)服務(wù)人已按約定和規(guī)定提供服務(wù)的前提下，業(yè)主就需要支付物業(yè)費(fèi)。

    基本原則是合理公開(kāi)質(zhì)價(jià)相符。《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的收費(fèi)辦法，在合同中約定。第四十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。已竣工未出售或未交付的物業(yè)，費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
    實(shí)行的是政府指導(dǎo)?市場(chǎng)調(diào)節(jié)。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體定價(jià)形式由省級(jí)政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成（包干制或酬金制），并對(duì)收費(fèi)公示、資金管理、審計(jì)等作出規(guī)定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守價(jià)格法規(guī)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

    第三，相關(guān)法律建議

    （一）給業(yè)主方的建議。首先，購(gòu)房時(shí)除關(guān)注房子本身房?jī)r(jià)、質(zhì)量、學(xué)區(qū)以及房開(kāi)品牌等，物業(yè)選擇也要謹(jǐn)慎，對(duì)于在區(qū)域內(nèi)口碑不錯(cuò)物業(yè)是加分項(xiàng)，對(duì)于口碑較差建議繞開(kāi)，買房是幾十年一輩子的事，不良物業(yè)會(huì)給生活帶來(lái)無(wú)限苦惱。其次，沒(méi)有監(jiān)督的權(quán)力都會(huì)放飛自我，對(duì)物業(yè)服務(wù)一定要積極監(jiān)督，也要用法律武器來(lái)捍衛(wèi)自身合法權(quán)益，比如：服務(wù)質(zhì)價(jià)不符、入場(chǎng)手續(xù)違法或有瑕疵以及物業(yè)公司員工偷奸?；坌U壓迫等都可以采取正面協(xié)商、投訴甚至是訴訟等途徑維權(quán)。

    （二）給物業(yè)服務(wù)方的建議。首先，不能依據(jù)一紙?jiān)搭^都不公平合理的物業(yè)合同或者是前期物業(yè)合同就有恃無(wú)恐，合同關(guān)系都應(yīng)建立在平等、公平上，單方面為多賺利潤(rùn)而枉顧業(yè)主利益，連基本維持運(yùn)轉(zhuǎn)投入都舍不得，只會(huì)因小失大，在小區(qū)傷害業(yè)主感情，在社會(huì)失民心人心，早晚會(huì)被社會(huì)拋棄和業(yè)主唾棄。其次，人性化服務(wù)才是立足根本。不管哪個(gè)城市哪個(gè)小區(qū)，用心用情做好物業(yè)本職才是最好的催費(fèi)方式，律師函、法院訴狀都不如用真心換取真心，服務(wù)跟上來(lái)業(yè)主自然會(huì)用物業(yè)費(fèi)投票，一味索取沒(méi)有投入，最終只會(huì)陷入到惡性循環(huán)中。

來(lái)源：后山人之前堂客 于法有約

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