江蘇物業(yè)管理服務行業(yè)自上世紀九十年代初起步，歷經三十余年發(fā)展，在改善人居環(huán)境、促進社會和諧等方面發(fā)揮了重要作用。當前，面對我國房地產市場從高速增長向高質量發(fā)展轉型的重大變革，物業(yè)管理服務行業(yè)作為房地產價值鏈的重要環(huán)節(jié)和民生服務的關鍵載體，其轉型升級迫在眉睫。

值此“十五五”開局的關鍵節(jié)點，必須緊扣《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）中“推動房地產高質量發(fā)展”的重要部署，圍繞“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”，實施“物業(yè)服務質量提升行動”等具體要求，貫徹落實“健全基層民主制度”的基本原則，堅持黨建引領，踐行專業(yè)化、市場化、社會化、法治化、智能化路徑，融入綠色、安全新發(fā)展要求，重點從健全業(yè)主自治的法治基礎、優(yōu)化市場環(huán)境、強化人才支撐、推動智慧綠色安全融合四個方向協(xié)同發(fā)力。

明確業(yè)主大會或業(yè)主委員會特別法人地位，夯實基層民主治理的法治基石

落實《建議》中關于“健全基層民主制度”的核心要求，為基層群眾依法管理社區(qū)公共事務提供堅實的法治保障。當前物業(yè)管理中，業(yè)主大會及業(yè)主委員會承擔著物業(yè)服務合同執(zhí)行、共有部分收益管理、維修資金使用等重要民事職責，具有顯著的民事經濟主體特征。然而，實踐中未賦予其特別法人地位，導致面臨主體資格不明、權責失衡等困境，制約基層治理效能和行業(yè)有序發(fā)展。為此，應盡快從法律上明確業(yè)主大會或業(yè)主委員會法人地位，確保業(yè)主組織有效行使權利、承擔責任，實現(xiàn)物業(yè)管理關系中主體能力對等，推動基層民主優(yōu)勢轉化為治理實效。

健全物業(yè)管理監(jiān)管機制，激活行業(yè)持續(xù)發(fā)展內生動力

貫徹《建議》中關于“構建高水平社會主義市場經濟體制”及“完善社會治理體系”的要求，從根本上優(yōu)化行業(yè)監(jiān)管機制，厘清政府與市場、監(jiān)管與服務的邊界，構建政府監(jiān)管有力、市場活力迸發(fā)的新格局。

強化對行業(yè)監(jiān)管的技術支撐。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可通過購買市場化的物業(yè)管理第三方服務，獲取專業(yè)技術力量支撐，包括行業(yè)發(fā)展顧問服務、政策法規(guī)和專業(yè)技術咨詢服務、物業(yè)管理培訓服務、承接查驗監(jiān)管服務、業(yè)主自治服務、社區(qū)文體衛(wèi)生養(yǎng)老托幼助餐服務和智慧物業(yè)平臺建設運維服務等。與此同時，加強信用監(jiān)管和工作考核，建立健全對物業(yè)管理市場主體信用行為情況以及各級物業(yè)管理服務行業(yè)監(jiān)管主管部門履職情況的考核評價、公開和獎懲機制，體現(xiàn)獎優(yōu)罰劣導向，推動基層物業(yè)管理監(jiān)管落實到位。

探索建立物業(yè)服務價格多層次形成體系和動態(tài)調整機制。遵從“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”原則，建立健全物業(yè)服務價格多層次形成體系和動態(tài)調整機制，充分發(fā)揮市場作用和政府保障職能，減少不必要的審批。

加快建立房屋體檢養(yǎng)老保險新制度。總結近三十年維修資金管理經驗，借鑒國際成熟做法，運用市場化保險機制盤活沉淀資金，降低共有部位維護成本，有序實現(xiàn)從專項維修資金向房屋體檢、養(yǎng)老與保險相結合的新制度過渡。

強化人才與市場支撐，構筑行業(yè)發(fā)展能力體系

貫徹《建議》中關于“提高專業(yè)化服務水平”和“充分激發(fā)各類經營主體活力”的要求，必須將能力建設擺在突出位置，通過專業(yè)化培訓與市場化服務供給，為物業(yè)管理服務行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展提供堅實支撐。

實施全域物業(yè)管理服務專項技術業(yè)務培訓。全面提升基層治理與現(xiàn)代物業(yè)服務管理的專業(yè)素養(yǎng)，形成推動業(yè)主自治與社區(qū)治理融合發(fā)展的廣泛共識與工作合力。建議由省級主管部門牽頭，對各級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會等相關管理人員，開展系統(tǒng)性的法律法規(guī)、實務操作與風險防控培訓，并通過制度化購買服務保障培訓經費與質量。

大力培育專業(yè)化第三方服務市場。鼓勵街道、社區(qū)、業(yè)委會等通過購買服務，在政策咨詢、承接查驗、招標評估、設施檢測、服務評價等領域引入專業(yè)力量，實現(xiàn)“專業(yè)事由專業(yè)人做”。探索建立“三個一點”的可持續(xù)資金籌措機制，通過政府補貼一點、公共收益列支一點、維修資金增值收益一點，為第三方服務市場發(fā)展提供穩(wěn)定支撐。

引導物業(yè)管理第三方服務機構規(guī)范獨立發(fā)展。明確物業(yè)管理第三方服務機構企業(yè)準入資質資格要求。在物業(yè)管理法律法規(guī)政策中明確第三方機構的專業(yè)資質與作業(yè)許可要求，特別是特種設備檢測、高空高危作業(yè)等關鍵領域，并建立專業(yè)機構企業(yè)和從業(yè)人員信用數(shù)據(jù)庫向社會公開。強化獨立公正，引導物業(yè)管理第三方服務機構加強品牌建設。物業(yè)管理第三方服務機構企業(yè)，須堅守服務獨立性與公平性，嚴禁利用信息不對稱開展“利益沖突”業(yè)務，如檢測與維修不得兼營。對失信違規(guī)機構堅決清出市場，確保第三方服務成為行業(yè)健康發(fā)展的助推器。

發(fā)展智慧綠色安全物業(yè)，構建共建共治共享的社區(qū)治理新平臺

錨定《建議》中關于“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”重要部署，必須推動物業(yè)管理向智慧化、綠色化、安全化轉型升級，將其打造為在基層社區(qū)落實黨中央決策部署的關鍵執(zhí)行單元。

建設智慧綠色物業(yè)平臺，以數(shù)據(jù)驅動治理與服務現(xiàn)代化。強化街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的統(tǒng)籌作用，整合黨建、市場及社會服務資源，構建線上線下一體化智慧物業(yè)平臺。重點集成設施能效管理、分布式能源調控、綠電交易與碳資產監(jiān)測等功能，推動住宅小區(qū)從能耗單元向微型能源節(jié)點轉型，實現(xiàn)物業(yè)管理全流程監(jiān)管與綠色績效量化，為落實“綠色智慧”目標提供可持續(xù)的數(shù)字化基礎。

強化安全與數(shù)據(jù)驅動，提升精準治理效能。依托智慧平臺，全面集成房屋安全監(jiān)測、消防預警、設施運行維護等安全管理模塊，構建覆蓋房屋全生命周期的安全防控體系。通過數(shù)據(jù)融合與智能分析，推動物業(yè)管理從被動響應向主動預警、精準干預轉型，全面提升社區(qū)安全運行水平與應急管理能力，為實現(xiàn)“安全舒適”的“好房子”建設提供可靠技術與管理保障。

來源：《群眾》雜志2026年第1期，原題為《協(xié)同發(fā)力提升物業(yè)服務質量》

作者：李德智　徐盛發(fā)　吳翔華（作者分別系東南大學土木工程學院副院長、東南大學住房與民生保障研究中心主任，東南大學住房與民生保障研究中心特約研究員、江蘇省住建廳住宅與房地產業(yè)促進中心原主任，南京工業(yè)大學教授、南京市房地產學會會長）

責任編輯：霍宏光