樓道堆積的雜物，究竟是業(yè)主眼中的“私人財(cái)產(chǎn)”，還是鄰居們難以忍受的隱患？當(dāng)物業(yè)出手清理，是履職盡責(zé)，還是越權(quán)侵權(quán)？近年來(lái)，因清理樓道雜物引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮，甚至對(duì)簿公堂。究竟誰(shuí)有理？法律如何看？

>>典型案例

堆放的雜物不翼而飛 業(yè)主將物業(yè)告上法庭

湖北省十堰市張灣區(qū)人民法院此前審理了這樣一起案件，法官在審理后判決駁回原告全部請(qǐng)求，物業(yè)不用承擔(dān)責(zé)任。事情是這樣的——

王大爺自退休后，常常在小區(qū)內(nèi)外收撿廢品雜物，并將這些雜物統(tǒng)一堆放至樓道內(nèi)，周圍鄰居苦不堪言，多次向物業(yè)反映投訴，但收效甚微。

2025年3月5日，王大爺回家時(shí)途經(jīng)樓道發(fā)現(xiàn)自己堆放的雜物不翼而飛，經(jīng)核實(shí)是物業(yè)當(dāng)天進(jìn)行了整治清理，一氣之下王大爺將物業(yè)公司訴至法院，要求物業(yè)公司向其賠禮道歉并賠償財(cái)產(chǎn)損失1500元。

張灣法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告王大爺將廢品雜物堆放至樓梯道，其行為是私自對(duì)業(yè)主共有部分的占用，侵害了其他共有業(yè)主的合法權(quán)益，并且其堆放的廢品雜物為易燃物品，存在消防安全隱患。物業(yè)公司事先在樓棟、電梯內(nèi)張貼了《公共區(qū)域雜物清理通告》，在業(yè)主群內(nèi)發(fā)送相應(yīng)通知，并上門向王大爺及其家人告知清理通知的內(nèi)容及自行清理的期限時(shí)間，王大爺在期限屆滿后并未按通知清理處置。物業(yè)公司對(duì)其堆放廢品雜物進(jìn)行清理的行為屬于正當(dāng)履職，并未侵犯王大爺?shù)暮戏ㄘ?cái)產(chǎn)權(quán)益。

另外，王大爺作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)公司對(duì)小區(qū)衛(wèi)生、安全進(jìn)行的清理整頓工作。王大爺主張物業(yè)公司清理其樓道內(nèi)堆放的雜物系違法處分，造成其經(jīng)濟(jì)損失1500元，未提供充分證據(jù)。所以，結(jié)合案件事實(shí)認(rèn)定情況，法院駁回了王大爺?shù)娜吭V請(qǐng)。

>>以案說(shuō)法

物業(yè)是否有權(quán)清理樓道等公區(qū)雜物？具體要看“怎么清”

當(dāng)物業(yè)為保障通道暢通而清理樓道雜物時(shí)，反被業(yè)主告上法庭索賠。這看似不可思議的沖突，卻在不少小區(qū)真實(shí)上演。物業(yè)清理的行為是正當(dāng)履職，還是侵權(quán)越界？這其中的關(guān)鍵，往往不在于“能不能清”，而在于“怎么清”——一份充分的通知、一次規(guī)范的處置，中間的差別往往就藏在那看似瑣碎的細(xì)節(jié)與“規(guī)范動(dòng)作”之中。

案例1 業(yè)主私人用品被物業(yè)清走 法院判物業(yè)賠償500元

李力系某小區(qū)住戶，藍(lán)天物業(yè)公司系小區(qū)物業(yè)公司。

某日,藍(lán)天物業(yè)公司對(duì)小區(qū)地下停車場(chǎng)公共區(qū)域堆放的雜物進(jìn)行集中清理，所清理的雜物包含李力堆放于該公共區(qū)域的大立柜、自行車、筆記本等物品，且上述物品均已清運(yùn)未留存。

李力認(rèn)為，藍(lán)天物業(yè)公司所清理的雜物中包含其私人物品，于是起訴至法院，要求賠償物品損失4000元。

法院經(jīng)審理后，認(rèn)定李力將個(gè)人物品堆放于公共區(qū)域具有過(guò)錯(cuò)，藍(lán)天物業(yè)公司清理上述物品系正當(dāng)履行，但履職過(guò)程欠缺事前通知公示材料，履職過(guò)程存在瑕疵。法院最終判決藍(lán)天物業(yè)公司賠償李力損失500元。

案例2 業(yè)主收藏品放樓道被清理狀告物業(yè) 法院判決：不賠

原告孫先生訴稱，其愛(ài)人為方便收拾家務(wù)，將保存多年的書(shū)籍放至整理箱內(nèi)，并暫放到門口樓道內(nèi)，但其愛(ài)人不知書(shū)籍內(nèi)夾有收藏的多張第四版面值100元人民幣。此后，其與愛(ài)人外出購(gòu)物，回家時(shí)發(fā)現(xiàn)整理箱丟失，遂報(bào)警處理，經(jīng)派出所民警現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)得知，系物業(yè)公司工作人員將整理箱進(jìn)行清理，并當(dāng)作廢品變賣，物業(yè)公司拒絕對(duì)損失進(jìn)行賠償。

孫先生認(rèn)為，物業(yè)公司未盡到告知義務(wù)，將暫放至門口樓道內(nèi)的整理箱進(jìn)行清理，嚴(yán)重侵害了其合法權(quán)益，因此提出賠償訴請(qǐng)；物業(yè)公司不同意孫先生的訴訟請(qǐng)求，并提出，孫先生辦理入住手續(xù)時(shí)曾簽訂《入住協(xié)議》，協(xié)議明確約定住戶不得占用樓梯間、通道等公用設(shè)施而影響其他人正常使用，孫先生應(yīng)當(dāng)遵守協(xié)議內(nèi)容，如因違反協(xié)議堆放私人物品而造成損失，應(yīng)自行承擔(dān)后果。另外，此前小區(qū)一住戶失火，物業(yè)通報(bào)此次火情，并按小區(qū)單元門張貼通知，告知大家將開(kāi)始對(duì)小區(qū)樓宇內(nèi)公共樓道等公用空間內(nèi)違法堆放物品進(jìn)行全方面清理。

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司為維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，消除小區(qū)火災(zāi)隱患，保障小區(qū)業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全，在提前限期通知小區(qū)業(yè)主自行將堆放在樓道、樓前、樓后的物品收回室內(nèi)的情況下，對(duì)小區(qū)內(nèi)仍舊堆放在公共區(qū)域的雜物按無(wú)主財(cái)物進(jìn)行清理，該項(xiàng)整頓行為屬于正當(dāng)履職范圍，未侵犯小區(qū)業(yè)主的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

孫先生作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)公司對(duì)小區(qū)安全進(jìn)行的清理整頓工作?，F(xiàn)孫先生主張物業(yè)公司在清理樓道內(nèi)堆放物品過(guò)程中，違法處分其存放財(cái)物，造成其經(jīng)濟(jì)損失，未提供充分證據(jù)，且與法院查明事實(shí)亦不相符，所以，法院對(duì)孫先生相關(guān)訴訟請(qǐng)求不予支持。

案例3 物業(yè)清理“僵尸車”被起訴 法院駁回業(yè)主訴訟請(qǐng)求

佛山中院此前發(fā)布典型案例，某小區(qū)樓下架空層內(nèi)常年停放大量無(wú)人使用的“僵尸車”，給小區(qū)居民通行帶來(lái)極大不便，引發(fā)業(yè)主不滿甚至投訴。后小區(qū)物業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)的“僵尸車”進(jìn)行了部分清理，清理后的車輛集中放置。小區(qū)業(yè)主梁某后以其停放的電動(dòng)車丟失為由，起訴某物業(yè)公司，要求其找回電動(dòng)車、賠償損失、退回物管費(fèi)等。

法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共區(qū)域亂停放電動(dòng)自行車進(jìn)行規(guī)范管理系其積極履約體現(xiàn)，且物業(yè)公司在清理前已充分履行告知義務(wù)，并采取了相應(yīng)措施，對(duì)梁某財(cái)產(chǎn)丟失并無(wú)過(guò)錯(cuò)。梁某亦未能證明財(cái)物丟失與物業(yè)公司進(jìn)行的“僵尸車”集中存放行為存在因果關(guān)系。法院遂駁回梁某的訴訟請(qǐng)求。

>>律師說(shuō)法

物業(yè)公司原則上有權(quán)清理樓道等公共區(qū)域的雜物

陜西豐瑞律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師、華商報(bào)《法治周刊》專家?guī)斐蓡T朱長(zhǎng)江表示，物業(yè)公司清理樓道雜物的權(quán)利來(lái)源具有法定職責(zé)與合同約定的雙重性，其行使需以必要性和正當(dāng)性為前提。從法定職責(zé)角度出發(fā)，物業(yè)公司清理樓道等公共區(qū)域的雜物的權(quán)利來(lái)源于保障公共安全與共有權(quán)保護(hù)的法定義務(wù)。

根據(jù)《民法典》第二百八十六條，業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)依法予以配合。業(yè)主對(duì)公共通道的“侵占”屬違法行為，物業(yè)作為管理服務(wù)者，有責(zé)任予以制止。

《消防法》第二十八條規(guī)定：“任何單位、個(gè)人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道?！睒堑雷鳛槭枭⑼ǖ?，堆放雜物構(gòu)成“占用、堵塞”，物業(yè)作為管理單位，負(fù)有確保消防通道暢通的法定義務(wù)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。這表明物業(yè)對(duì)違法違規(guī)行為有“制止”的初步管理責(zé)任。

從合同約定角度出發(fā)，物業(yè)公司清理樓道等公共區(qū)域的雜物的權(quán)利來(lái)源于業(yè)服務(wù)合同約定的管理權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同通常包含“維護(hù)公共區(qū)域秩序、安全與環(huán)境衛(wèi)生”的條款。業(yè)主入住時(shí)簽署的《管理規(guī)約》《入住協(xié)議》等文件，普遍明示禁止占用樓道等公共區(qū)域。如案例2中，協(xié)議明確“不得占用樓梯間、通道”，物業(yè)依約清理屬于履行合同義務(wù)。

綜上，物業(yè)公司基于消防法規(guī)賦予的安全保障義務(wù)、民法典對(duì)共有部分的保護(hù)原則以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，有權(quán)對(duì)侵占樓道等公共區(qū)域的雜物進(jìn)行清理。其權(quán)力性質(zhì)屬于履行管理職責(zé)，目的在于消除安全隱患、保障公共利益。

清理行為從“有權(quán)”到“合法”“程序合規(guī)”是關(guān)鍵

朱長(zhǎng)江認(rèn)為，司法實(shí)踐顯示，物業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任，很少否定其清理行為的本身，而重點(diǎn)審查清理程序是否合規(guī)。其法律邏輯在于，程序合規(guī)的本質(zhì)是保障業(yè)主的程序性權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)，即使物品堆放違法，業(yè)主對(duì)其堆放物品的所有權(quán)并未喪失，直接剝奪（處置）需經(jīng)法定或合理的程序，物業(yè)的清理行為在法理上可被視為一種“自力救濟(jì)”或“履行職務(wù)行為”，但其合法性建立在緊迫的公共安全需求與履行了必要前置程序的基礎(chǔ)上，因此程序缺失或瑕疵易被認(rèn)定為“處置方式不當(dāng)”，構(gòu)成一般侵權(quán)，為確保程序合規(guī)，物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注如下問(wèn)題：

第一，是否履行充分的告知義務(wù)。物業(yè)公司清理前必須履行明確、合理的通知程序，且通知內(nèi)容通常應(yīng)包含清理范圍、自行清理期限、逾期后果等。案例1中，物業(yè)因缺乏“事前通知公示材料”被判賠償；而案例2、3及王大爺案中，物業(yè)因張貼通告、微信群通知、上門告知等，均被法院認(rèn)定為履行了告知義務(wù)。

第二，處置方式是否適度。對(duì)于可識(shí)別或可能有價(jià)值的物品，物業(yè)應(yīng)采取妥善保管、臨時(shí)存放等措施，而非直接銷毀或變賣。案例1中物業(yè)“未留存”清理物品，案例2中物業(yè)將整理箱“當(dāng)作廢品變賣”，均反映出處置方式的簡(jiǎn)單化風(fēng)險(xiǎn)。

第三，是否在處置過(guò)程中進(jìn)行證據(jù)固定與留存。對(duì)雜物堆放狀態(tài)、通知過(guò)程、清理過(guò)程應(yīng)進(jìn)行拍照、錄像等記錄，以應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的爭(zhēng)議。

對(duì)業(yè)主和物業(yè)雙方的警示與提醒

朱長(zhǎng)江建議，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，需認(rèn)清法律性質(zhì)：樓道、樓梯間、消防通道等屬于業(yè)主共有部分，個(gè)人無(wú)權(quán)獨(dú)占，堆放雜物不僅侵害其他業(yè)主的共有權(quán)，更是可能違反《消防法》的違法行為；自我約束與風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)：將私人物品置于公共區(qū)域，本身即提高了丟失、損毀的風(fēng)險(xiǎn)，一旦引發(fā)火災(zāi)等事故，堆放者需承擔(dān)相應(yīng)民事乃至刑事責(zé)任；積極回應(yīng)管理：收到物業(yè)清理通知后，應(yīng)主動(dòng)配合，及時(shí)收回物品，對(duì)確有價(jià)值的物品，切勿心存僥幸存放于公共區(qū)域。

對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，建立規(guī)范流程：制定并公示《公共區(qū)域雜物清理操作規(guī)程》，將通知（形式、期限）、清理（見(jiàn)證、記錄）、處置（分類、臨時(shí)保管）等環(huán)節(jié)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化；強(qiáng)化證據(jù)意識(shí)：所有管理活動(dòng)均需“留痕”。通知應(yīng)有張貼照片、送達(dá)記錄；清理過(guò)程應(yīng)有影像資料和物品清單；處置決定應(yīng)有依據(jù)（如長(zhǎng)期無(wú)人認(rèn)領(lǐng)可依規(guī)處理）；注重溝通方式：在履行告知義務(wù)時(shí)，宜采取多渠道（公告、一對(duì)一溝通）、多頻次提醒，爭(zhēng)取業(yè)主理解，減少對(duì)立情緒。對(duì)于老人等特殊群體，應(yīng)給予更多溝通與協(xié)助；平衡安全與權(quán)利：在緊急安全隱患下（如易燃物大量堆積），可采取即時(shí)措施，但仍需事后補(bǔ)全程序并說(shuō)明情況，對(duì)于非緊急情況，必須保證程序完整。 華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?于震

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