產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)城市不斷發(fā)展的動(dòng)力,而城市是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支點(diǎn)。風(fēng)口之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展成為時(shí)下的重要話題。

在黨的“二十大”報(bào)告中，明確指出高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)，并將“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系”作為貫徹實(shí)施高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為企業(yè)承載、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新的重要載體，如何更好地服務(wù)于入園企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)向快向好，已成為園區(qū)共同的發(fā)展目標(biāo)，而精細(xì)化運(yùn)營(yíng)則是新時(shí)期下產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的新探索。

本文對(duì)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)做了解讀，或可對(duì)布局園區(qū)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來一定啟發(fā)。

2022年12月，上海市開發(fā)區(qū)協(xié)會(huì)起草并發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)范》，標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)由百家齊放進(jìn)入到了綱舉目張，由原生、粗放的發(fā)展模式進(jìn)入到了精細(xì)化發(fā)展模式。《規(guī)范》將企業(yè)服務(wù)規(guī)劃為綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)及專業(yè)服務(wù)，其中，專業(yè)服務(wù)又可進(jìn)一步劃分為管理賦能服務(wù)、產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)服務(wù)以及生活配套服務(wù)，基本涵蓋了目前主要園區(qū)的服務(wù)內(nèi)容。

具體來看，園區(qū)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段：

時(shí)至今日，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)走過了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的階段，園區(qū)招商引資也已從政策招引走向了服務(wù)招引。園區(qū)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)不僅促成了開發(fā)主體的多元化經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也有利于提升園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

從園區(qū)開發(fā)企業(yè)營(yíng)收來看，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為園區(qū)收入的重要來源。以中電光谷為代表，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入占總營(yíng)收的53.4%，而電子城、市北高新的服務(wù)收入也超過30%。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)即在于此——實(shí)現(xiàn)開發(fā)主體與入園企業(yè)的共生式發(fā)展，伴隨相互之間聯(lián)系與粘性的不斷加深，所創(chuàng)造的價(jià)值與收益也不斷提升，并最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值向社會(huì)價(jià)值轉(zhuǎn)化。

目前，主流園區(qū)開發(fā)主體在運(yùn)營(yíng)模式上已由第二、三階段向第四階段邁進(jìn)，比如張江的4+N集成服務(wù)、中電光谷的P+EPC+O體系、聯(lián)東的全周期解決方案等，這些全流程精細(xì)化服務(wù)成為企業(yè)重要的戰(zhàn)略舉措。

●  案例參考1：張江高科——“新三商”戰(zhàn)略下構(gòu)建“4+N集成服務(wù)”

張江高科成立于上世紀(jì)90年代，致力于推動(dòng)科技園區(qū)土地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，業(yè)務(wù)收入主要源于土地批租和政府補(bǔ)貼。

2000年起，公司開始第一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過改建物業(yè)進(jìn)行租售，將土地開發(fā)價(jià)值向下游延伸。

2006年，公司開始二次創(chuàng)業(yè)，提出“一體兩翼”，即以特色房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)，專業(yè)化創(chuàng)新服務(wù)提供和高科技產(chǎn)業(yè)投資為增值兩翼的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展。

2014年，明確以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，推出“新三商”戰(zhàn)略——科技地產(chǎn)商（全產(chǎn)品線）、產(chǎn)業(yè)投資商（全創(chuàng)新鏈）和創(chuàng)新服務(wù)商（全生命周期）。

作為全國(guó)領(lǐng)先的“創(chuàng)新服務(wù)商”，隨著入駐企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量不斷提高，張江高科從只為入駐企業(yè)提供簡(jiǎn)單入駐服務(wù)，到整合兄弟成員公司及下屬子公司在知識(shí)產(chǎn)權(quán)、金融貸款、人才培訓(xùn)、技術(shù)服務(wù)等層面經(jīng)驗(yàn)，逐步發(fā)展成為企業(yè)提供多類別、高質(zhì)量的服務(wù)，針對(duì)入園企業(yè)，設(shè)4大平臺(tái)20余項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。

以張江高科的發(fā)展脈絡(luò)為參考，可以清晰地厘清園區(qū)與企業(yè)共生的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

其中，張江針對(duì)其生物醫(yī)藥這一特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，在傳統(tǒng)服務(wù)基礎(chǔ)上，還特別配置了專屬的服務(wù)內(nèi)容以體現(xiàn)其增值價(jià)值。

●  案例參考2：中電光谷——“P+EPC+O”模式

中電光谷逐步形成包含“策劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)”全流程體系的P+EPC+O模式，即以策劃為切入點(diǎn)，設(shè)計(jì)采購(gòu)建造一體化交付為落腳點(diǎn)，以專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)來配合投資主體共同完成產(chǎn)業(yè)服務(wù)的工作。通過“三位一體”的責(zé)任主體架構(gòu)，串聯(lián)起項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)采購(gòu)件建造、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)、園區(qū)餐飲及酒店服務(wù)、數(shù)字園區(qū)系統(tǒng)、園區(qū)金融服務(wù)等15大類園區(qū)綜合業(yè)務(wù)。

企業(yè)業(yè)務(wù)重心也逐步向園區(qū)運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變，除為入駐產(chǎn)業(yè)園的入園企業(yè)提供多元化、一站式的園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)外，還將上述多種運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)能力進(jìn)行整合，對(duì)外輸出服務(wù)。比如說，中電光谷的產(chǎn)業(yè)生態(tài)研究院、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所等單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃策劃，同時(shí)整合旗下建筑設(shè)計(jì)院、建設(shè)施工子公司等產(chǎn)業(yè)鏈資源提供設(shè)計(jì)建造服務(wù)，通過中電節(jié)能提供能源服務(wù)，依托零度資本和中電中金兩只基金提供金融支持。在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)方面，中電光谷依托于中國(guó)電子的網(wǎng)信資源， AI二次算法、IOT 聯(lián)動(dòng)平臺(tái)，推出園區(qū)數(shù)字運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。

根據(jù)企業(yè)年報(bào)，2021年中電光谷企業(yè)收入為45.30億，其中園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入達(dá)21.50億，包括設(shè)計(jì)與建造服務(wù)收入7.26億，較2020年同期上漲65.0%，物業(yè)管理服務(wù)收入7.60億，園區(qū)能源、園區(qū)金融等其他服務(wù)收入3.73億，構(gòu)成園區(qū)服務(wù)收入的主要來源。

目前，中電光谷已經(jīng)與多個(gè)地方政府和平臺(tái)公司簽訂前期策劃(P)類合作，并且在咸陽、成都、宜昌、寧波、郴州、哈爾濱、淮安、太原等地的8個(gè)項(xiàng)目在完成(P)之后逐步落實(shí)(EPC)進(jìn)程，其中2021年落地項(xiàng)目6個(gè)。其中寧波濱江新城項(xiàng)目EPC合同達(dá)1.7億，南昌江南科創(chuàng)園項(xiàng)目EPC合同達(dá)2.8億。

●  案例參考3：聯(lián)東——全周期園區(qū)解決方案

聯(lián)東全周期產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)解決方案涵蓋策劃定位、園區(qū)設(shè)計(jì)、成本管理、工程管理、招商服務(wù)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、品牌授權(quán)等8大范疇，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)組織及園區(qū)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，通過管理輸出方式賦能園區(qū)，推動(dòng)園區(qū)的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

圍繞核心產(chǎn)業(yè)，聯(lián)東整合兩院四平臺(tái)，塑造產(chǎn)業(yè)核心力。其中，兩院為：產(chǎn)業(yè)研究院與設(shè)計(jì)研究院；四平臺(tái)分別為數(shù)字化產(chǎn)業(yè)研究平臺(tái)、大數(shù)據(jù)招商平臺(tái)、數(shù)字化智慧園區(qū)平臺(tái)以及鏈上U谷。

聯(lián)東依托產(chǎn)業(yè)研究院以及370多個(gè)園區(qū)的成功落位經(jīng)驗(yàn)，建立定位力、設(shè)計(jì)力、招商力、運(yùn)營(yíng)力、品牌力為一體的產(chǎn)服五力模型。圍繞政策/資料/專家/案例四庫(kù)資源共享，通過企業(yè)公海、智能算法、精準(zhǔn)挖掘、靶向招商進(jìn)行大數(shù)據(jù)招商，為園區(qū)企業(yè)提供金融、政策、人才、生活、智慧等方面的服務(wù)，為精細(xì)化運(yùn)營(yíng)奠定了良好的基礎(chǔ)，為園區(qū)企業(yè)提供更加專業(yè)的服務(wù)。

截至目前，聯(lián)東輕資產(chǎn)重點(diǎn)布局江浙滬，以及長(zhǎng)三角、珠三角板塊。2022年已建成園區(qū)項(xiàng)目數(shù)量（含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)等）49個(gè)，面積超500萬平方米；儲(chǔ)備園區(qū)項(xiàng)目數(shù)量28個(gè)。累計(jì)幫助77位客戶進(jìn)行園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，完成產(chǎn)業(yè)策劃、規(guī)劃方案及設(shè)計(jì)咨詢、施工圖合計(jì)約1600萬平方米，招引企業(yè)近2000家。

從以上三個(gè)案例可以看出，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，不僅限于服務(wù)。后者以入園企業(yè)為對(duì)象，聚焦于園區(qū)建成后的落地服務(wù)。而前者則貫穿園區(qū)發(fā)展全周期，以政府、企業(yè)需求為導(dǎo)向，業(yè)務(wù)不斷向前延伸，從項(xiàng)目的規(guī)劃拿地階段，到產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制、項(xiàng)目融資、招商運(yùn)營(yíng)、退出路徑等階段介入項(xiàng)目，從而保證產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段能夠提前了解目標(biāo)入駐企業(yè)的偏好和規(guī)劃設(shè)計(jì)需求，并將其反映到產(chǎn)品指標(biāo)中去，最大化保證后期的招商運(yùn)營(yíng)成績(jī)，實(shí)現(xiàn)聚人才、集產(chǎn)業(yè)、共成長(zhǎng)的終極發(fā)展目標(biāo)。

因此，園區(qū)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)必須前置，要早于物業(yè)載體建造，而不是一個(gè)后期配套服務(wù)部門。

未來，需要充分調(diào)動(dòng)企業(yè)資源整合能力，在具備良好的園區(qū)建設(shè)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)之上對(duì)資源加以整合，打造全流程的運(yùn)營(yíng)體系，為園區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，助力園區(qū)企業(yè)快速成長(zhǎng)發(fā)展。

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)有利于增強(qiáng)園區(qū)主體與入園企業(yè)的議價(jià)能力，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出。如星河WORLD租金單價(jià)相比同地段、同等級(jí)的其他園區(qū)溢價(jià)20%-30%的水平，其園區(qū)運(yùn)營(yíng)唯一的考核指標(biāo)就是客戶滿意度。

因此，不同企業(yè)在構(gòu)建運(yùn)營(yíng)體系的時(shí)候，一方面需要對(duì)潛在客戶需求進(jìn)行排摸，另一方面，更需要深入研究公司自身的優(yōu)勢(shì)、資源、戰(zhàn)略、現(xiàn)狀，提煉歸納出符合公司特色、符合入園企業(yè)需求、適應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)的企業(yè)服務(wù)體系和內(nèi)容。

根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，一般將企業(yè)客戶大致分為五個(gè)類型：辦公型、孵化辦公型、總部辦公/研發(fā)辦公型、研發(fā)試驗(yàn)型、生產(chǎn)型企業(yè)。

結(jié)合企業(yè)不同需求，從“園區(qū)有什么企業(yè)就用什么”逐步向“企業(yè)要什么園區(qū)就給什么”轉(zhuǎn)變。一般而言， 園區(qū)服務(wù)細(xì)分的關(guān)鍵在于各項(xiàng)服務(wù)的需求度、利用度、重要性、潛力值、盈利性。通過將企業(yè)服務(wù)項(xiàng)進(jìn)行分級(jí)分類，方便企業(yè)開展服務(wù)細(xì)項(xiàng)研究，找出特色、找出優(yōu)勢(shì)，搭建企業(yè)服務(wù)體系。例如：e通世界通過前期溝通，將客戶分為重點(diǎn)客戶、常規(guī)客戶和初創(chuàng)型客戶三檔，根據(jù)客戶資質(zhì)、發(fā)展?jié)摿?、企業(yè)需求給予相適應(yīng)的企業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。

企業(yè)在塑造各自精細(xì)化運(yùn)營(yíng)護(hù)城河的時(shí)候，可以考慮從“客戶分類”運(yùn)營(yíng)、“數(shù)字化”賦能運(yùn)營(yíng)、“資源整合”運(yùn)營(yíng)等多個(gè)維度切入，將精細(xì)化運(yùn)營(yíng)作為重要抓手，不僅有利于園區(qū)內(nèi)功的夯實(shí)，同時(shí)也有利于品牌發(fā)展，推動(dòng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已然進(jìn)入存量時(shí)代，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)不得不開始對(duì)存量資源進(jìn)行盈利的深度挖掘，轉(zhuǎn)戰(zhàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式；與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的類型也在不斷地更新迭代，由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型。這就要求產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商從單純的園區(qū)建設(shè)向全周期運(yùn)營(yíng)延伸業(yè)務(wù)，在此期間結(jié)合自身特色，尋求變局，尋求藍(lán)海。伴隨著參與主體的多元化、運(yùn)營(yíng)模式的精細(xì)化、市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)可化，將賦予我們嶄新的運(yùn)營(yíng)視角與思路。