廣東某物業(yè)服務(wù)有限公司訴郭某

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 

——給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間起算點(diǎn)認(rèn)定

民事 物業(yè)服務(wù)合同 繼續(xù)性合同 定期給付 訴訟時(shí)效 

原告廣東某物業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司）訴稱(chēng)：被告郭某是某小區(qū)業(yè)主，物業(yè)公司為其提供了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，但郭某經(jīng)物業(yè)公司多次催促，仍拒絕繳納自2015年5月1日起至2020年5月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。故請(qǐng)求判令：一、郭某向物業(yè)公司支付某小區(qū)（東區(qū)）某房物業(yè)服務(wù)費(fèi)15518.25元及違約金15518.25元；二、郭某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

郭某辯稱(chēng)，物業(yè)公司在沒(méi)有征求業(yè)主意見(jiàn)的情況下通過(guò)發(fā)布公告擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且服務(wù)及管理質(zhì)量不高，該公告不應(yīng)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生約束力，其訴求的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。郭某不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)具有正當(dāng)理由，且合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，違背公平原則。物業(yè)公司在2015年5月份后從未向郭某催收過(guò)任何費(fèi)用，其請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，郭某無(wú)需向其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

法院經(jīng)審理查明：2006年1月12日某小區(qū)建設(shè)單位廣東某公司與揭陽(yáng)某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)合同》，約定由其為某小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，其中住宅7-15層按照0.5元每月每平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2006年9月13日郭某與廣東某公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，郭某購(gòu)買(mǎi)了該小區(qū)某幢某梯14層某房，合同約定其自愿將上述所購(gòu)房屋交由揭陽(yáng)某物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理，郭某自辦理交房手續(xù)之日起，每月按時(shí)繳交物業(yè)管理及停車(chē)費(fèi)，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以市物價(jià)局核定為準(zhǔn)。2008年10月7日，經(jīng)廣東省工商行政管理局核準(zhǔn)，揭陽(yáng)某物業(yè)公司的企業(yè)名稱(chēng)變更為廣東某物業(yè)公司。2014年6月24日物業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于某小區(qū)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的公告》，調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，自2014年7月1日起，某小區(qū)小高層住宅電梯11-15層物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整為1.25元每平方米每月。2016年1月4日物業(yè)公司向某小區(qū)某幢某梯所有業(yè)主發(fā)出《告知函》，告知物業(yè)公司自2016年1月10日起不再對(duì)該梯進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，具體如下：“一、不再提供該梯公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)。二、不再提供該梯公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，提供生活垃圾的清運(yùn)。三、不再承擔(dān)該梯公共部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。四、不再提供該梯公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的公共照明、二次供水公共用電。如若需要我司幫助代繳公共區(qū)域電費(fèi)，二次供水加收加壓電費(fèi)、我司將安裝電表、并每月5號(hào)前請(qǐng)業(yè)主代表準(zhǔn)時(shí)到管理處繳納電費(fèi)?！蔽飿I(yè)公司對(duì)該小區(qū)的公共區(qū)域提供清潔衛(wèi)生、生活垃圾的清運(yùn)等物業(yè)服務(wù)。郭某自2015年5月份后未向物業(yè)公司繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，郭某房屋建筑面積為206.91平方米，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.25元每月每平方米，每月為258.63元，自2015年5月份至2015年12月共8個(gè)月，物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)2069.04元，自2016年1月份至2020年5月共52個(gè)月，物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)13449.21元。

二審查明，物業(yè)公司在一審提交的《廣東省經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證申請(qǐng)表》中的備注一欄載明“可上浮5%，下降不限”，物價(jià)部門(mén)審核意見(jiàn)一欄則加蓋有“揭陽(yáng)市物價(jià)局核發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證專(zhuān)用章”。

再審查明，本案中，沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)公司有向郭某催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)；也沒(méi)有證據(jù)證明郭某知悉物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)公共區(qū)域提供的物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

一審法院于2020年12月28日作出民事判決：一、郭某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付還物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)7448.44元及違約金；二、駁回物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，郭某以2016年1月4日起其與物業(yè)公司就已解除物業(yè)服務(wù)合同，此后也未就該梯所在建筑物范圍之外的小區(qū)其余部分訂立新的物業(yè)服務(wù)合同，無(wú)論其是否實(shí)際享受到該服務(wù)，均無(wú)需支付物業(yè)費(fèi)及違約金，一審判決確定的“40%”的支付比例不合理，且相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)及違約金已超過(guò)訴訟時(shí)效等為由，提起上訴。廣東省揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2021年6月21日作出（2021）粵52民終*號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。宣判后，郭某不服，向廣東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛瑥V東省高級(jí)人民法院于2023年4月27日作出（2021）粵民申*號(hào)民事裁定，指令廣東省揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院再審本案。廣東省揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2023年7月31日作出（2023）粵52民再*號(hào)民事判決：一、撤銷(xiāo)廣東省揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2021）粵52民終*號(hào)民事判決及一審法院民事判決第二項(xiàng)；二、變更一審法院民事判決第一項(xiàng)為：郭某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付還物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)3517.30元；三、駁回物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回郭某的其他再審請(qǐng)求。

  裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)。包括：一是關(guān)于物業(yè)公司主張的2017年8月前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否已過(guò)訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題；二是關(guān)于違約金的問(wèn)題。

一、關(guān)于物業(yè)公司主張的2017年8月前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否已過(guò)訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，每一期債務(wù)在合同履行過(guò)程中相繼發(fā)生，各期債務(wù)之間雖互有關(guān)聯(lián)性，但具有可分性，均為獨(dú)立債務(wù)，訴訟時(shí)效應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日分別計(jì)算。案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》第八條約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月5日之前交納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第五條約定，郭某自辦理交房手續(xù)之日起，每月應(yīng)按時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。郭某自2015年5月起未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司于2020年7月30日向一審法院提起本案訴訟，請(qǐng)求判令郭某交納2015年5月1日至2020年5月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。郭某稱(chēng)物業(yè)公司在2015年5月后從未向其催收過(guò)任何費(fèi)用，物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)和違約金的請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效期間。一、二審判決未查明物業(yè)公司是否向郭某催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的事實(shí)，而是以郭某自2015年5月起一直未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其違約行為呈持續(xù)狀態(tài)為由，認(rèn)定物業(yè)公司的起訴未超過(guò)訴訟時(shí)效期間，認(rèn)定基本事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。本案中，沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)公司有向郭某催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故對(duì)物業(yè)公司主張的2017年8月前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)已超過(guò)訴訟時(shí)效期間。對(duì)物業(yè)公司主張的2017年8月1日至2020年5月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)認(rèn)定未超過(guò)訴訟時(shí)效期間，故郭某應(yīng)向物業(yè)公司支付該期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，因郭某自2016年1月10日起僅享受物業(yè)公司提供的部分物業(yè)服務(wù)即對(duì)小區(qū)公共區(qū)域提供的物業(yè)服務(wù)，一審判決綜合考慮本案實(shí)際情況，酌情確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每月258.63元的40%即103.45元計(jì)，并無(wú)不當(dāng)，故予以維持。故郭某應(yīng)向物業(yè)公司支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為：103.45元×34個(gè)月=3517.30元。

二、關(guān)于違約金的問(wèn)題。物業(yè)公司于2016年1月4日向某小區(qū)某幢某梯所有業(yè)主發(fā)出《告知函》，告知自2016年1月10日起不再對(duì)該梯進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)公司明確表示不對(duì)該梯進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，且物業(yè)公司未提交證據(jù)證明郭某知悉其對(duì)小區(qū)公共區(qū)域提供的物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，一、二審判決郭某向物業(yè)公司支付逾期交納2016年1月至2020年5月物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。此外，案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》第八條約定，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月5日之前交納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)。一、二審判決自每月1日起計(jì)逾期支付該月物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金，亦缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。故物業(yè)公司主張郭某應(yīng)支付逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金，缺乏依據(jù)，理由不成立，應(yīng)不予支持。

物業(yè)服務(wù)合同中的每一期債務(wù)在合同履行過(guò)程中相繼發(fā)生，各期債務(wù)之間雖互有關(guān)聯(lián)性，但更具有可分性，獨(dú)立性大于關(guān)聯(lián)性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為獨(dú)立債務(wù)，故訴訟時(shí)效應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日分別計(jì)算。

《中華人民共和國(guó)民法典》第188條（本案適用的是2017年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)民法總則》第188條）