商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)項目提供經(jīng)營管理服務(wù)，除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外，還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護和擴大市場的影響力，吸引消費者的駐足。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)的作用是為商業(yè)和房地產(chǎn)的銜接提供平臺，實現(xiàn)兩者的有效融合。

隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的迅猛崛起和國外商業(yè)零售業(yè)涌入中國市場，作為維系商業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要保障——商業(yè)經(jīng)營管理也迎來了空前的發(fā)展和提升機會。商業(yè)經(jīng)營管理是決定商業(yè)項目成敗的關(guān)鍵，是商業(yè)項目永續(xù)經(jīng)營的內(nèi)在動力。

一、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的特點與內(nèi)容

(一)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的特點

1、客戶群體綜合性強;

2、內(nèi)部環(huán)境舒適性;

3、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護要求嚴格;

4、服務(wù)人性化要求;

5、安全管理特殊性高;

6、交通便利性要求高;

7、管理人員的高素質(zhì)要求;

8、空間管理的規(guī)范性;

9、營銷推廣的配合。

(二)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容

1、業(yè)戶服務(wù)管理;

2、商業(yè)物業(yè)裝修服務(wù)管理;

3、商業(yè)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理;

4、保安服務(wù)管理;

5、保潔服務(wù)管理;

6、綠化服務(wù)管理;

7、租賃服務(wù)管理;

8、廣告管理;

9、商業(yè)物業(yè)保險管理。

二、開展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的有效措施

物業(yè)管理企業(yè)要搞好商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，除了要了解市場，把握市場以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營管理的方法，抓住重點，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經(jīng)營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果。總的來講，應(yīng)該在下述幾個方面進行系統(tǒng)的規(guī)劃。

(一)組建好專業(yè)管理團隊，提升商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平

商業(yè)項目的經(jīng)營管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，豐富的業(yè)態(tài)、超大的規(guī)模、復(fù)雜的設(shè)備、巨大的招商量、眾多的合作伙伴等等，需要多學(xué)科人才組成的復(fù)合型管理團隊才能奏效。不但要有深厚的商業(yè)知識和物業(yè)管理知識，還要有靈活的市場應(yīng)變能力。商業(yè)項目的運營不是有單打一的專業(yè)就行，必須熟知并能熟練地操作諸如物業(yè)管理、商鋪管理、租賃管理、策劃推廣、資金運作、信息系統(tǒng)、法律事務(wù)、人力資源等多方面的工作，而且要有溝通協(xié)調(diào)能力、團隊作戰(zhàn)能力，如要能獲得政府相關(guān)規(guī)劃、政策和社會各方輿論的支持，要有交通、道路、城管、工商、稅務(wù)、公安的協(xié)助等等。專業(yè)管理團隊才是提升商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平的核心優(yōu)勢。

(二)做好全過程管理的戰(zhàn)略規(guī)劃

我們知道商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理涵蓋了前期市場調(diào)研，參與規(guī)劃設(shè)計、招商、前期工程介入、項目交接驗收、合同管理、開業(yè)籌劃，后期運營管理等全過程的管理。做好全過程管理的戰(zhàn)略規(guī)劃對物業(yè)收益易產(chǎn)生鏈式反應(yīng)。所以做好全過程管理的戰(zhàn)略規(guī)劃對物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營是十分有必要的。(限于文章篇幅，筆者只選擇幾個階段來分析)

1.盡可能地參與到咨詢收益較高的項目早期階段

專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計開發(fā)階段就參與介入。一方面，物業(yè)公司可以根據(jù)其以往商業(yè)管理的經(jīng)驗，給予設(shè)計研發(fā)方面的建議，使設(shè)計更趨合理。另一方面，可以增進物業(yè)管理公司對商業(yè)物業(yè)的了解，有利于今后開展管理工作。具體來講，在設(shè)計開發(fā)階段，商業(yè)物業(yè)管理對商業(yè)地產(chǎn)的作用表現(xiàn)在以下方面：

1)對商業(yè)地產(chǎn)的定位給予信息咨詢服務(wù)。商業(yè)物業(yè)公司根據(jù)其對附近居民的消費習(xí)慣，偏好了解，對本商業(yè)地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)、目標市場、商業(yè)主題策劃方面提出建議。比如針對中心商業(yè)區(qū)同質(zhì)化經(jīng)營嚴重的現(xiàn)狀，新建商業(yè)物業(yè)就可以采用市場細分方式定位，將綜合市場變?yōu)閷I(yè)市場，或與其他商業(yè)物業(yè)互補，并且可以通過差異化的主題營造，使該商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生不同的訴求點和對消費者的特殊吸引力;

2)對商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計給予合理建議。鋪面的大小設(shè)計要達到經(jīng)濟性和適用性的最佳結(jié)合;鋪面的位置的擺放以及鋪面結(jié)構(gòu)要符合合理性要求;整個商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計達到突出主題和差異化目標。不僅如此，還應(yīng)該使商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計符合使用、管理及發(fā)展的需要。以獨具匠心的建筑風(fēng)格、清新開放的商業(yè)環(huán)境、閑雅舒適的購物氛圍贏得投資者和消費者的興趣。

2.做好基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)工作，保障商業(yè)項目順利度過“培育期”

物業(yè)管理是商業(yè)項目開業(yè)后能否順暢運營的重要保證。實踐證明：忽視商業(yè)項目的物業(yè)管理，即使項目前期銷售或租賃情況很好，但維持不了多久也會出現(xiàn)人去樓空、經(jīng)營慘淡的局面。

良好而穩(wěn)定的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)工作，是商業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營和管理取得成功的重要保證之一，具體措施：

1)統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一管理模式，引導(dǎo)公司從“形似”到“神似”。

2)建立科學(xué)的管理機制。從宏觀上把握和控制物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理工作，建立和推行了有效的年度目標管理責任制，以目標為導(dǎo)向，引導(dǎo)各方面的物業(yè)管理基礎(chǔ)工作達到管理指標的要求。

3)有效保障管理品質(zhì)。商業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)全面推行包含質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全為核心的“三標一體化”管理體系，使公司的設(shè)施設(shè)備管理，安全保證，環(huán)境維護，客戶關(guān)系協(xié)調(diào)等基礎(chǔ)物業(yè)管理工作得到全面的提高，為培育商業(yè)物業(yè)管理品牌奠定良好的基礎(chǔ)。

4)建立充滿活力的學(xué)習(xí)型組織。在商業(yè)的管理實踐中，注重培訓(xùn)、注重研討，通過組織設(shè)備管理，節(jié)能降耗等現(xiàn)場交流和研討會，充分實現(xiàn)管理思想與管理經(jīng)驗的共享，促進公司物業(yè)管理工作標準的逐步趨近并保持穩(wěn)定。

3.在商業(yè)物業(yè)“利潤回籠階段”推行統(tǒng)一高效運作理念

通常情況下，大型商業(yè)地產(chǎn)項目需經(jīng)歷2到5年的培育期，才能逐步轉(zhuǎn)入利潤回籠階段。由于受不同城市的商業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟等因素的影響，各個項目在運營業(yè)績等方面也不盡相同，相當一部分商業(yè)項目在開業(yè)一年后，不僅順利地度過了艱難的“培育期”，而且發(fā)展勢頭良好，在當?shù)匦纬闪溯^高的社會影響。

在商業(yè)管理的實踐中，公司營運管理應(yīng)不斷主動、適時地調(diào)整經(jīng)營布局、優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、形成經(jīng)營優(yōu)勢。

1)統(tǒng)一經(jīng)營主題，即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。經(jīng)常性地組織召開不同形式的業(yè)主、商戶和管理公司三方的溝通、專題研討，結(jié)合市場調(diào)研和商場實際經(jīng)營狀況，主動對商場的經(jīng)營布局、定位等進行部分調(diào)整。

2)統(tǒng)一招商，即統(tǒng)一招商品牌的審核，統(tǒng)一完善租約的管理。制定相應(yīng)的品牌調(diào)整規(guī)劃和方案，不斷增強商業(yè)項目的集客能力，引進有一定知名度，定位相宜、經(jīng)驗豐富、對商場品牌結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和經(jīng)營持續(xù)發(fā)展有推動作用的暢銷品牌，創(chuàng)造良好的經(jīng)營業(yè)績;租約管理主要是明確租賃合同的租賃面積，租賃單價、繳費時間、管理界面、違約責任等。

3)統(tǒng)一服務(wù)咨詢和服務(wù)監(jiān)督，即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢：統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、客戶主動進行培訓(xùn)，請“最佳商戶”介紹先進經(jīng)驗，現(xiàn)身說法，幫助其提高經(jīng)營能力。

4)統(tǒng)一營銷管理，即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺，形成具有城市代表意義的主題商業(yè)物業(yè)。文化的，才具有生命力，一個商業(yè)項目所蘊含的文化價值，就是這個商業(yè)項目最為核心的競爭力。

5)統(tǒng)一物業(yè)管理，即統(tǒng)一進行建筑空間環(huán)境管理與設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境。樹立良好的商業(yè)形象，使商業(yè)項目步入了良性發(fā)展的軌道。

(三)以商業(yè)物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營

這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營的很好的輔助和補充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經(jīng)營得當，也會得到很好的回報。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種：

1.針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)，如專業(yè)清潔服務(wù)、機電設(shè)備維保服務(wù)和汽車美容服務(wù)等。

2.為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。

3.為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務(wù)。

4.為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。

5.對公共場地或場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。

6.開展專項經(jīng)營活動，如開辦餐廳、超市、會所及康體娛樂設(shè)施、裝飾裝修公司、搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。

(四)重視財務(wù)管理，加強工程管理，節(jié)能降耗

有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。這里重點提一下商業(yè)物業(yè)的節(jié)能管理。

商業(yè)物業(yè)能耗的支出在商業(yè)管理運作成本中所占的比重較大，商業(yè)物業(yè)能源消耗主要是水、電、氣(汽)和油的消耗，其中電的消耗占的比重較大。商業(yè)物業(yè)的節(jié)能管理應(yīng)從以下方面入手：

1.注重節(jié)能計劃的制定，并狠抓計劃的落實;

2.加強培訓(xùn)和巡檢，消除浪費源頭;

3.每天抄錄水、電、油、氣消耗量，及時制止非正常情況的發(fā)生;

4.重視系統(tǒng)設(shè)備的維護保養(yǎng)，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能;

5.定期監(jiān)控賣場溫濕度狀況，適時進行設(shè)定中的調(diào)節(jié);

6.完善計量管理網(wǎng)絡(luò)，定期校驗、更換計量表計;

7.加強夜間用電的管理，杜絕樓面通亮狀況的發(fā)生;

8.根據(jù)季節(jié)變化，合理運行變壓器的臺數(shù);

9.公共區(qū)域和亮化照明實施開關(guān)鐘控，避免開關(guān)隨意而產(chǎn)生的浪費。

(五)對物業(yè)管理資源進行戰(zhàn)略性調(diào)整

根據(jù)市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務(wù)(如清潔，某些機電維保)分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自己的優(yōu)勢項目，也能達到很好的經(jīng)營效果。

(六)加強物業(yè)公關(guān)

加強商業(yè)物業(yè)的公共關(guān)系，物業(yè)企業(yè)一方面可以通過提供更快捷和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來吸引和保持客戶(消費者)，另一方面可以通過對業(yè)務(wù)流程的全面管理而降低企業(yè)成本。

商業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)處理公共關(guān)系的核心內(nèi)容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同物業(yè)經(jīng)營方、業(yè)主、租戶的聯(lián)系，并在經(jīng)營合作上明確與物業(yè)經(jīng)營方的專業(yè)分工，物業(yè)經(jīng)營方負責物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營，物管機構(gòu)則專責物業(yè)管理，雙方合理分工，協(xié)力合作，致力達到共同經(jīng)營、整體發(fā)展的目標。

經(jīng)營管理能力是目前國內(nèi)商業(yè)項目的開發(fā)主體最為重視但也是最為頭疼的問題。經(jīng)營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。

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